Klage over dispensation til facadehøjde og terrænregulering i sommerhusområde

Egedal Kommune meddelte den 18. september 2018 dispensation fra lokalplan nr. 8.5.03, Sommerhusområdet ved Buresø, til facadehøjde og terrænregulering på en ejendom beliggende på [adresse1]. Afgørelsen blev påklaget af en nabo til Planklagenævnet den 6. november 2018, primært med henvisning til manglende partshøring og manglende overholdelse af lokalplanens bestemmelser om facadehøjde og terrænregulering.

Ejendommen og lokalplanen

Ejendommen på [adresse1] er karakteriseret ved et skrånende terræn mod øst og syd, og dens byggemuligheder er yderligere begrænset af skovbyggelinjer og minimumsafstande til skel. Ejendommen grænser op til et fredet område mod øst og klagerens ejendom mod vest. Den er omfattet af lokalplan nr. 8.5.03, hvis formål blandt andet er at sikre, at ny bebyggelse indpasses i omgivelserne og bevarer det eksisterende terræn og beplantning. Lokalplanens Lokalplan nr. 8.5.03 § 7, stk. 3 fastsætter, at facadehøjden ikke må overstige 3 meter målt fra terræn (niveauplan), og Lokalplan nr. 8.5.03 § 9, stk. 2 angiver, at terrænreguleringer på mere end +/- 1 meter kun må foretages med kommunens tilladelse.

Forløbet før kommunens afgørelse

Kommunen havde tidligere, den 8. marts 2017, givet tilladelse til nedrivning af ejendommens eksisterende sommerhus og udhus. Den 1. august 2018 modtog kommunen en ansøgning om dispensation til opførelse af et nyt sommerhus. Ansøgningen specificerede, at det nye sommerhus ville være ca. 50 cm højere end det tidligere, men at en sænkning af niveauplanet med 20 cm ville reducere den faktiske højdeforøgelse til 30 cm. Byggesagens tegninger viste en ansøgt terrænregulering på 0,91 meter under niveauplan ved den sydlige facade, og en facadehøjde på 4,15 meter målt fra niveauplan.

Kommunen foretog naboorientering den 8. august 2018, herunder af klageren, [forening1] og Naturstyrelsen. Klageren indsendte et høringssvar den 27. august 2018, som ejerne af ejendommen kommenterede i en mail af 30. august 2018. Denne mail blev ikke sendt i høring hos klageren, da kommunen vurderede, at den ikke indeholdt væsentligt nye oplysninger.

Kommunens afgørelse

Egedal Kommune meddelte den 18. september 2018 dispensation til facadehøjder op til 4,15 meter og terrænreguleringer mellem 1,36 meter og 1,52 meter ved den østlige facade. Kommunen fastlagde sommerhusets niveauplan til kote 38,46. Begrundelsen for dispensationen var ejendommens topografiske forhold og gældende byggelinjer, som begrænser placeringsmulighederne. Kommunen lagde vægt på, at dispensationen til facadehøjden bidrog til at holde husets totale højde langt under den maksimale bygningshøjde på 6,5 meter. Kommunen vurderede, at projektet ikke ville medføre væsentlige gener for klageren eller omgivelserne og overholdt lokalplanens formål om tilpasning til omgivelserne og bevarelse af udsigt til landskabet.

Klagen og kommunens bemærkninger

Klageren fastholdt, at der var sket en procedurefejl grundet manglende partshøring af ejerens mail af 30. august 2018. Klageren anførte desuden, at facadehøjden var forkert beregnet og overskred lokalplanens grænse på 3 meter, og at lokalplanens bestemmelser om skovbyggelinjen ikke var behandlet i afgørelsen. Kommunen svarede, at ejerens mail ikke indeholdt væsentligt nye oplysninger, og at der efterfølgende, den 1. oktober 2018, var givet dispensation til overskridelse af skovbyggelinjen.

Planklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen over Egedal Kommunes afgørelse om dispensation fra lokalplan nr. 8.5.03. Nævnets afgørelse er endelig.

Planklagenævnets kompetence

Planklagenævnet kan prøve retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 3, herunder om det ansøgte er i overensstemmelse med lokalplanen, om kommunen havde hjemmel til at dispensere, og om sagsbehandlingsreglerne, herunder forvaltningslovens regler om partshøring, er overholdt. Nævnet kan derimod ikke prøve kommunens skønsmæssige afgørelse om at meddele dispensation.

Skovbyggelinjen

Planklagenævnet fandt, at kommunens afgørelse af 18. september 2018 ikke omfattede dispensation fra skovbyggelinjen. Da kommunen efterfølgende den 1. oktober 2018 havde givet en separat dispensation for skovbyggelinjen, og da Miljø- og Fødevareklagenævnet er klageinstans for afgørelser efter naturbeskyttelsesloven, blev denne del af klagen oversendt til Miljø- og Fødevareklagenævnet.

Overensstemmelse med lokalplanen og krav om dispensation

Lokalplanens bestemmelser er bindende, jf. Planloven § 18. Dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, kræver dispensation efter Planloven § 19.

Facadehøjde

Planklagenævnet fastslog, at udtrykket ”terræn (niveauplan)” i lokalplanens Lokalplan nr. 8.5.03 § 7, stk. 3 skal forstås i overensstemmelse med bygningsreglementets regler for naturligt terræn og fastlæggelse af niveauplaner for skrånende grunde. Facadehøjden skal derfor måles fra det af kommunen fastsatte niveauplan i kote 38,46. Da den ansøgte facadehøjde på 4,15 meter overstiger lokalplanens maksimale højde på 3 meter, krævede forholdet dispensation, jf. Planloven § 19.

Terrænregulering

Nævnet opfattede lokalplanens Lokalplan nr. 8.5.03 § 9, stk. 2 som en kompetencenorm, hvilket betyder, at terrænreguleringer på mere end +/- 1 meter kræver tilladelse/dispensation. Da der var ansøgt om terrænreguleringer på mellem 1,36 meter og 1,52 meter, krævede dette forhold dispensation, jf. Planloven § 19.

Hjemmel til dispensation

En kommune kan dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper, jf. Planloven § 19, stk. 1. Principperne omfatter planens formålsbestemmelse og anvendelsesbestemmelser, men som hovedregel ikke detaljerede bebyggelsesregulerende bestemmelser, medmindre de er fastlagt for at fastholde en særlig udformning. Planklagenævnet fandt, at den bebyggelsesregulerende bestemmelse i lokalplanens Lokalplan nr. 8.5.03 § 7, stk. 3 ikke var en del af planens principper. Da Lokalplan nr. 8.5.03 § 9, stk. 2 er en kompetencenorm, er en udnyttelse heraf ikke i strid med planens principper. Nævnet konkluderede derfor, at kommunen havde hjemmel til at give dispensationen.

Naboorientering og partshøring

Klageren anførte, at Naturstyrelsen og [forening1] ikke var orienteret, men kommunen havde oplyst, at de var orienteret den 8. august 2018, jf. Planloven § 20, stk. 1. Nævnet fandt derfor ikke, at kommunen havde overtrådt reglerne om naboorientering.

Vedrørende partshøring gjorde klageren gældende, at kommunen havde tilsidesat Forvaltningsloven § 19, da klageren ikke var partshørt om ejerens mail af 30. august 2018. Planklagenævnet fandt, at mailen ikke indeholdt nye oplysninger om sagens faktiske omstændigheder, men alene ejerens skønsmæssige vurdering af virkningen af byggeriet. Da mailen ikke indeholdt oplysninger af væsentlig betydning for sagens afgørelse, fandt nævnet, at kommunen ikke var forpligtet til at partshøre klageren, jf. Forvaltningsloven § 19, stk. 1. Kommunen havde således ikke tilsidesat kravet om partshøring.

Konklusion

Planklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen over Egedal Kommunes afgørelse af 18. september 2018. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3.