Klage over etageboligbyggeri på Skanderborg Bakker

Skanderborg Kommune traf den 20. juni 2017 en indirekte afgørelse om, at opførelsen af et etageboligbyggeri med 36 lejligheder på [adresse1]-[adresse2] var i overensstemmelse med lokalplan nr. 146 for en etageboligbebyggelse på [vejnavn2], Skanderborg Bakker. Planklagenævnet modtog en klage over denne afgørelse fra en række beboere uden for lokalplanområdet. Klagen blev indgivet den 18. juli 2017.

Lokalplanens indhold

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 146. Lokalplanens formål er at sikre, at området anvendes til etageboligbebyggelse med tilhørende fællesfaciliteter, og at bebyggelsen udformes som punkthuse, jf. Lokalplanens pkt. 1.01. Delområde I, hvor byggeriet er placeret, er udlagt til etageboligbebyggelse med tilhørende fællesfaciliteter, herunder vej-, sti-, og parkeringsarealer, jf. Lokalplanens pkt. 3.01.

Vedrørende parkeringsforhold fastsætter lokalplanen, at der skal anlægges 1 parkeringsplads pr. bolig og udlægges areal til ½ parkeringsplads pr. bolig, jf. Lokalplanens pkt. 5.10. Parkeringsarealer er vist på kortbilag nr. 1, jf. Lokalplanens pkt. 5.06. Terrænreguleringer på mere end +/- 0,50 meter kræver tilladelse fra kommunen, jf. Lokalplanens pkt. 7.07. Bestemmelser for bebyggelsens ydre fremtræden, herunder materialer og farver, er fastsat i Lokalplanens pkt. 8. Støjforhold er reguleret i Lokalplanens pkt. 10.01 og 10.02, som omhandler støjniveau fra vejtrafikstøj på facader og opholdsarealer inden for lokalplanområdet.

Lokalplanens redegørelse angiver, at der tænkes opført omkring 125 boliger med en gennemsnitlig størrelse på knap 100 m², varierende mellem ca. 60 og 140 m².

Klagepunkter

Klagerne anførte navnlig følgende punkter:

• Byggeriets udformning: Byggeriet er ikke et punkthus, som defineret i almindelig sprogbrug, og er i strid med lokalplanen.
• Parkeringsforhold: Parkeringspladser er indtegnet i områder udlagt til grønne områder og delvist inden for byggefeltet/byggelinjerne, hvilket er i strid med lokalplanen.
• Terrænregulering: Byggeprojektet er baseret på terrænreguleringer, der overstiger de tilladte +/- 0,5 meter.
• Arkitektur: Der er sket forringelser/ændringer i arkitekturen, hvilket giver bygningen et markant afvigende udtryk.
• Støjforhold: Der er ikke foretaget undersøgelser af støjforholdene, og byggeriet forstærker støjgener fra motorvejen.
• Antal og størrelse af lejligheder: Antallet af boliger overskrider de 125 angivne i lokalplanens redegørelse, og lejlighedsstørrelserne afviger fra de angivne 60-140 m².
• Naboorientering: Klagerne burde have været hørt i forhold til byggeprojektet.
• Officialprincippet: Kommunen har ikke oplyst sagen tilstrækkeligt og har ikke fremsendt ønsket tegningsmateriale.
• Andre klagepunkter: Manglende vejledning om klagemuligheder, dispensation til molok affaldssystem, manglende vejprojekt og brandvej i område II i strid med lokalplanen.

Kommunens bemærkninger

Skanderborg Kommune henviste til en tidligere afgørelse fra Planklagenævnet vedrørende et lignende byggeri på naboejendommen, hvor nævnet ikke fandt grundlag for at tilsidesætte kommunens vurdering af, at byggeriet var et punkthus. Kommunen anførte, at parkeringspladser ikke er byggeri og derfor ikke skal respektere byggelinjer, og at projektet overholder krav til antal parkeringspladser. Kommunen afviste, at terrænreguleringen overskred det tilladte, og at arkitekturen var i strid med lokalplanen, da der ikke er krav om identiske bygninger. Vedrørende støj anførte kommunen, at den lovpligtige vurdering måtte være foretaget ved lokalplanens tilblivelse. Kommunen påpegede, at antal og størrelse af lejligheder alene er nævnt i lokalplanens redegørelse, som er af oplysende karakter og ikke bindende. Endelig anførte kommunen, at der ikke var pligt til naboorientering, og at officialprincippet var overholdt.

Planklagenævnet har behandlet klagen over Skanderborg Kommunes indirekte afgørelse om etageboligbyggeriet på [adresse1]-[adresse2]. Nævnet kan tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 3.

Planklagenævnets kompetence

Nævnet bemærkede, at klagevejledningens korrekthed ikke påvirker afgørelsens gyldighed, og at klagen var indgivet inden for fristen. Forhold vedrørende molok affaldssystem og vejprojekt er ikke reguleret af planloven, men af byggelovgivningen og eventuelt vejlovgivningen. Disse punkter blev derfor videresendt til Byggeklageenheden. Spørgsmålet om brandvej i delområde II var ikke omfattet af den påklagede afgørelse og faldt derfor uden for nævnets kompetence.

Overensstemmelse med lokalplanen

Byggeriets udformning (punkthus)

Planklagenævnet fandt, at byggeriet var i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse om, at bebyggelsen skal udformes som punkthuse. Nævnet lagde vægt på, at udtrykket ”punkthus” ikke er defineret i lovgivningen, og at lokalplanens kortbilag og redegørelse (herunder visualisering nr. 3) viser rektangulære byggefelter og boligblokke, der i vidt omfang svarer til det ansøgte byggeri. Opførelsen af byggeriet blev derfor anset for umiddelbart tilladt.

Parkeringsforhold

Nævnet fastslog, at et parkeringsareal ikke er et byggeri, og at en eventuel overskridelse af en byggelinje derfor ikke i sig selv er i strid med lokalplanen. Dog blev det konstateret, at parkeringspladserne var placeret uden for det areal, som i Lokalplanens bilag 1 er udlagt til vej- og parkeringsareal, og i et areal udlagt til byggeri. Dette kræver dispensation fra lokalplanen. Nævnet vurderede, at en sådan dispensation ikke ville være i strid med lokalplanens principper, og kommunen vil lovligt kunne give dispensation efter Planloven § 19.

Terrænregulering

Den ansøgte terrænregulering på +0,19 meter i forhold til eksisterende terræn er inden for den tilladte grænse på +/- 0,50 meter, jf. Lokalplanens pkt. 7.07. Nævnet fandt derfor, at den ansøgte terrænregulering var i overensstemmelse med lokalplanen og ikke krævede dispensation.

Ændringer i arkitekturen

Lokalplanens redegørelsesdel er alene af oplysende karakter og ikke bindende. Lokalplanen indeholder ingen bestemmelser om, at bygningerne inden for lokalplanen skal være identisk opført. Nævnet kunne derfor ikke give medhold i dette klagepunkt.

Støjforhold

Bestemmelserne om støjniveau i Lokalplanens pkt. 10.01 gælder kun inden for lokalplanområdet. Spørgsmålet om øgede støjgener uden for lokalplanområdet er et spørgsmål om planens hensigtsmæssighed, som Planklagenævnet ikke kan behandle.

Antal og størrelse af lejligheder

Angivelserne i lokalplanens redegørelsesdel om antal og størrelse af boliger er alene af oplysende karakter og har ikke bindende retsvirkning. Da Lokalplanens pkt. 7 ikke fastsætter bestemmelser herom, er forholdene umiddelbart tilladt.

Naboorientering og officialprincippet

Efter Planlovens § 20, stk. 1 er der kun krav om naboorientering, når et forhold kræver dispensation fra lokalplanen. Da det meste af byggeriet var umiddelbart tilladt, var der ikke krav om naboorientering. Dog skulle kommunen som udgangspunkt have naboorienteret i forhold til parkeringspladserne, som krævede dispensation. Nævnet fandt ikke, at kommunen havde handlet i strid med officialprincippet, da afgørelsen var truffet på baggrund af tilstrækkeligt tegningsmateriale.

Afgørelse

Planklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen over Skanderborg Kommunes indirekte afgørelse af 20. juni 2017 om, at opførelsen af etagebyggeriet var i overensstemmelse med lokalplan nr. 146. Nævnet ophævede dog den del af afgørelsen, som vedrørte etablering af parkeringspladser uden for det areal, som i lokalplanen er udlagt til bl.a. parkering, og hjemviste denne del til fornyet behandling i kommunen. Kommunen skal i den forbindelse foretage en konkret vurdering af, om dispensation ønskes givet, og vurdere behovet for naboorientering, jf. Planlovens § 20.

Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. Lov om Planklagenævnet § 4, stk. 1. Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales.