Planklagenævnets afgørelse om forbud mod tilbygning af 4. beboelseslag - Gentofte Kommune

Gentofte Kommune nedlagde den 15. december 2017 forbud mod tilbygning af et fjerde beboelseslag på en ejendom beliggende på [adresse1]. Forbuddet blev meddelt i henhold til Planlovens § 12, stk. 3.

Ejendommen og kommuneplanen

Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt, men er reguleret af kommuneplan 2017 for Gentofte Kommune, specifikt kommuneplanrammeområde 1.B5. Rammebestemmelserne fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 60 % og et maksimalt antal etager på 3 med en højde på 12 meter. Kommuneplanen tillader dog nyindretning af beboelse i eksisterende, udnyttelige tagetager, både i tilknytning til underliggende lejligheder og som selvstændige boliger, under visse betingelser, herunder krav til friarealer og elevator i ejendomme med 3 etager og derover. Ejendommen er opført i 1911 med kælder, stue, 1. og 2. sal i mansardetagen samt et spidsloft.

Forløbet før kommunens afgørelse

Klageren fremsendte i efteråret 2016 tegningsmateriale for en ombygning af spidsloftet til et boligrum i tilknytning til den underliggende lejlighed. Kommunen vejledte ejerne om, at spidsloftet ikke var "udnytteligt" i henhold til bygningsreglementets krav, da der kun var 2 meter fra gulv til underkant hanebånd, hvilket ville kræve konstruktive ændringer. Kommunen betragtede projektet som en tilbygning, der skulle behandles efter gældende plangrundlag, og henviste til en restriktiv politik for at bevare områdets karakter. Efterfølgende ansøgte klageren om byggetilladelse til ombygning af tørrerummet i spidsloftet. Kommunen fastholdt telefonisk, at spidsloftet ikke var udnytteligt til boligrum.

Kommunens afgørelse

Gentofte Kommune nedlagde forbud mod tilbygning af et 4. beboelseslag og udnyttelse ud over planrammens 60 % bebyggelsesprocent. Kommunen begrundede afgørelsen med, at ejendommen ligger i et randområde mod enfamilieshuse, og at en tilbygning, der medfører et nyt beboelseslag og overskrider den tilstræbte bebyggelsesprocent, ville være en væsentlig påvirkning for naboer. Kommunen henviste til sin restriktive praksis for at bevare en åben boligstruktur.

Klagerens anbringender

Klageren anførte i sin klage til Planklagenævnet primært to punkter:

• Lighedsgrundsætningen: Klageren mente, at forbuddet var i strid med lighedsgrundsætningen, da en sammenlignelig naboejendom på [adresse2] tidligere havde fået tilladelse til udnyttelse af loftsarealet til et 4. beboelseslag. Klageren påpegede også, at der var adskillige ejendomme med 4 beboelseslag i nærområdet. Kommunen svarede, at tilladelsen på [adresse2] var et enkeltstående tilfælde fra 2006, og at kommunen de seneste 5-6 år havde skærpet sin praksis for at fastholde åbne bebyggelsesstrukturer.
• Bebyggelsesprocenten: Klageren anførte, at den beregnede bebyggelsesprocent efter ombygningen ville være 59,89 %, hvilket overholdt kommuneplanens grænse på 60 %. Klageren kritiserede kommunens beregninger for at være baseret på et cirka antal. Kommunen fastholdt, at den ansøgte tilbygning ville bringe bebyggelsesprocenten op over 60 % og udgøre en 4. etage.

Planklagenævnet ophæver Gentofte Kommunes afgørelse af 15. december 2017 om forbud mod tilbygning af et 4. beboelseslag på ejendommen [adresse1].

Planklagenævnets kompetence og prøvelse

Planklagenævnet har kompetence til at behandle retlige spørgsmål i forbindelse med kommunale afgørelser efter Planlovens § 58, stk. 1. Dette inkluderer overholdelse af almindelige forvaltningsretlige principper som lighedsgrundsætningen og spørgsmål om partshøring. Nævnet har i denne sag valgt at efterprøve, om der er sket partshøring i form af et varsel.

Forbud efter planlovens § 12, stk. 3

Ejendommen er alene reguleret af kommuneplanen, da den ikke er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt. Kommunen skal virke for kommuneplanens gennemførelse i henhold til Planlovens § 12, stk. 1. Selvom kommuneplanbestemmelser ikke er umiddelbart bindende for borgere, kan kommunen modsætte sig forhold, der er i strid med kommuneplanens rammedel, jf. Planlovens § 12, stk. 3.

Lighedsgrundsætningen

Planklagenævnet fandt ikke, at der var sket usaglig forskelsbehandling af klageren i denne sag. Dette skyldes kommunens oplysninger om, at praksis er ændret og skærpet siden tilladelsen til naboejendommen i 2006. En kommune kan ændre sin praksis, forudsat at det er en generel ændring baseret på saglige og planlægningsmæssigt relevante hensyn, og at den følges konsekvent. Da kommunen ikke i forbindelse med afgørelsen om antallet af beboelseslag havde lagt vægt på bebyggelsesprocenten, tog Planklagenævnet ikke stilling til dette anbringende.

Manglende partshøring i form af varsel

Planklagenævnet konstaterede, at et forbud efter Planlovens § 12, stk. 3 kræver forudgående partshøring i form af et varsel, jf. Forvaltningslovens § 19. Det fremgik af sagen, at kommunen ikke havde sendt et skriftligt varsel, og en e-mail fra kommunen kunne ikke anses for et varsel. Nævnet vurderede også, at dialogmødet ikke udgjorde et mundtligt varsel, da Planlovens § 12, stk. 3 ikke var omtalt, og klageren ikke var blevet oplyst om muligheden for at komme med bemærkninger i forhold til denne bestemmelse. Planklagenævnet fandt, at den manglende partshøring og varsling udgjorde en væsentlig retlig mangel ved forbuddet.

Planklagenævnets afgørelse

På baggrund af den væsentlige retlige mangel vedrørende manglende partshøring ophæver Planklagenævnet Gentofte Kommunes afgørelse af 15. december 2017. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3.

Bemærkninger til kommunens nye behandling af sagen

Planklagenævnet har givet Gentofte Kommune følgende bemærkninger til en eventuel ny behandling af sagen:

• Kommunen skal sikre sig opdaterede og korrekte oplysninger om bebyggelsens etageareal, hvis et forbud nedlægges på grund af overskridelse af bebyggelsesprocenten.
• Kommunen skal foretage en partshøring i form af et varsel af de berørte ejere og eventuelle andre parter, jf. Forvaltningslovens § 19, inden et forbud nedlægges.
• Hvis kommunen fortsat ønsker at nedlægge et forbud efter Planlovens § 12, stk. 3, skal der træffes en ny afgørelse med en fyldestgørende begrundelse, jf. Forvaltningslovens § 22 og Forvaltningslovens § 24, stk. 1 og Forvaltningslovens § 24, stk. 2. Begrundelsen skal angive hovedhensynene for skønsudøvelsen og forklare eventuel væsentlig påvirkning af naboer eller strid med hensynet til at bevare en åben boligstruktur.