Momsfritagelse ved overdragelse af fast ejendom med eksisterende bebyggelse

Sagen omhandler en anmodning om bindende svar fra [by1] Kommune vedrørende den momsmæssige behandling af overdragelsen af en del af en ejendom ([...1], del nr. 2) med tilhørende bebyggelse. SKAT havde oprindeligt svaret ”nej” til, at overdragelsen kunne ske uden moms, idet de anså den for at være salg af en byggegrund. Kommunen påklagede denne afgørelse til Landsskatteretten.

Ejendommen havde tidligere fungeret som rensningsanlæg. Ifølge købsaftalen af 8. marts 2017 skulle køber nedrive de fleste bygninger, men valgte at beholde en værkstedsbygning og et velfærdshus på del nr. 2. Kommunen betalte køber 4.500.000 kr. ekskl. moms for nedrivning og bortskaffelse af de øvrige bygninger. Købsaftalen indeholdt også en hensigt om at arbejde for en lokalplan, der muliggjorde boligbyggeri på arealet, og en ansvarsfraskrivelse fra sælger for fejl og mangler ved bygningerne.

SKATs begrundelse

SKATs afgørelse var baseret på en samlet vurdering af parternes hensigt om at fremskaffe en byggegrund til boligbyggeri. SKAT lagde vægt på kommunens involvering i nedrivningen (ved betaling til køber), at nedrivningen skulle ske inden overdragelsen, at kommunen havde fraskrevet sig ansvar for de tilbageværende bygninger, og at disse bygninger ikke opfyldte kravene til den fremtidige anvendelse til bebølse. SKAT henviste til Den juridiske vejledning og tidligere afgørelser som SKM2017.27.SKAT, SKM2012.718.SR og SKM2014.496.SR, der understøtter, at salg af gamle bygninger med tilhørende jord kan sidestilles med salg af en byggegrund, hvis hensigten er nybyggeri.

Kommunens påstand

Kommunens repræsentant argumenterede for, at overdragelsen skulle være momsfritaget som salg af en bebygget grund med funktionsdygtige bygninger i henhold til Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9. Det blev fremhævet, at de to bygninger på del nr. 2 blev bevaret og efterfølgende udlejet erhvervsmæssigt, hvilket dokumenteredes med lejekontrakter. Kommunen anførte, at arealet på intet tidspunkt stod ubebygget hen, og at det ikke havde været hensigten at nedrive de to specifikke bygninger. Der blev henvist til momssystemdirektivet og dansk praksis, herunder C-461/08 Don Bosco, SKM2010.745.SR, SKM2012.416.SR, SKM2012.505.SR, SKM2013.160.SR, SKM2011.45.SR, SKM2015.686.SR og SKM2016.82.LSR, som ifølge kommunen understøttede, at salg af en bebygget grund med funktionsdygtige bygninger ikke er en byggegrund, selvom sælger er bekendt med købers hensigt om udvikling.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten skulle tage stilling til, om overdragelsen af ejendommen, matrikel nr. [...1] del nr. 2, med tilhørende bebyggelse var fritaget for moms i henhold til Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9 (eksisterende bygning med tilhørende jord), eller om den var momspligtig som en byggegrund i henhold til Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9, litra b og Momsbekendtgørelsen § 56, stk. 1.

Retten henviste til Momsloven § 3, stk. 1 om afgiftspligtige personer, Momsloven § 4, stk. 1 om afgiftspligtige varer og ydelser, og Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9 om momsfritagelse for fast ejendom, samt undtagelserne herfra. Der blev også henvist til Momsloven § 13, stk. 3 vedrørende Skatteministerens bemyndigelse til at fastsætte nærmere regler, som er udnyttet i Momsbekendtgørelsen § 54, stk. 1 (definition af bygning) og Momsbekendtgørelsen § 56, stk. 1 (definition af byggegrund).

Landsskatteretten lagde vægt på EU-Domstolens dom af 4. september 2019, sag C-71/18, KPC Herning, som fastslår, at en transaktion med levering af en grund, hvorpå der på leveringstidspunktet er opført en bygning, ikke kan kvalificeres som levering af en ”byggegrund”, når transaktionen er økonomisk uafhængig af andre ydelser og ikke udgør én enkelt transaktion med disse, selvom parterne har til hensigt at nedrive bygningen for at opføre en ny.

Retten konstaterede, at ejendommen på overdragelsestidspunktet var bebygget med to funktionsdygtige bygninger (værkstedsbygningen og velfærdshuset), som køberen havde til hensigt at bevare og udleje erhvervsmæssigt. Dette blev underbygget af de fremlagte erhvervslejekontrakter. Selvom købsaftalen indeholdt en betingelse om nedrivning af samtlige bygninger og en hensigt om fremtidig boligbebyggelse, var de to nævnte bygninger undtaget fra nedrivning og forblev på arealet.

Landsskatteretten fandt, at:

• Ejendommen på overdragelsestidspunktet var bebygget med to bygninger.
• Disse bygninger var funktionsdygtige og blev efterfølgende udlejet af køberen.
• Det forhold, at kommunen havde tilkendegivet at ville arbejde for en lokalplan, der muliggjorde boligbyggeri, ændrede ikke ejendommens karakter på overdragelsestidspunktet.

På baggrund af en samlet vurdering, og i overensstemmelse med EU-Domstolens praksis, fandt Landsskatteretten, at den overdragne faste ejendom ikke kunne kvalificeres som en byggegrund. Overdragelsen var derfor fritaget for moms i henhold til Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9.

SKATs besvarelse af spørgsmål 1 blev ændret fra ”nej” til ”ja”.