Landsskatteretten: Beskatning af yderligere lejeindtægt ved udlejning af lejlighed – Rådighed over ejendom

Sagen omhandlede et selskabs beskatning af yderligere lejeindtægt ved udlejning af en ejendom til et costaricansk selskab, hvor hovedanpartshaveren havde den bestemmende indflydelse. Selskabet, [virksomhed1] ApS, erhvervede en penthouselejlighed i [by1] i 2005. Hovedanpartshaveren, [person1], boede i Luxembourg i de påklagede indkomstår (2011-2015).

Ejendommen var ifølge en ikke-underskrevet lejekontrakt fra januar 2009 udlejet til [virksomhed2] Sociedad Anónima, et selskab hjemmehørende i Costa Rica. Lejekontrakten fastslog, at lejligheden var uden bopælspligt og kun måtte udlejes til ikke-danske residenter i mindre end 180 dage om året til samme person. Huslejen for 180 dage var aftalt til minimum 56.000 kr. (prisindekseret). Lejer havde desuden ret til at erhverve aktier i selskabet eller lejligheden til markedsværdi. Selskabet fakturerede lejeren kvartalsvist, typisk 14.000 kr. pr. kvartal.

SKAT beskattede selskabet af yderligere lejeindtægt, idet de mente, at lejligheden kun var udlejet 180 dage om året og dermed stod til rådighed for hovedanpartshaveren de resterende dage. SKAT henviste til Ligningsloven § 2 og Statsskatteloven § 4, stk. 1, litra b, da der var tale om interessefællesskab. Markedslejen for den periode, hvor lejligheden stod til rådighed, blev skønsmæssigt ansat til 56.000 kr. (60.000 kr. for 2015), tillagt forbrugsudgifter, som blev anset for private udgifter afholdt af selskabet.

Selskabets repræsentant påstod, at der ikke var grundlag for yderligere beskatning. De argumenterede for, at lejligheden var udlejet hele året, men med begrænsninger i lejers anvendelse (180-dages reglen og ingen udlejning til danske residenter) for at bevare ejendommens status som værende uden bopælspligt og dermed dens høje handelsværdi. Selskabet hævdede, at udlejer var helt afskåret fra at råde over lejligheden, og at hovedanpartshaveren derfor ikke havde haft rådighed. De henviste til SKM2010.859.LSR og afviste interessefællesskab, idet hovedanpartshaveren ikke ejede andele i det costaricanske selskab. Den fælles hjemmeside blev forklaret som et salgssamarbejde for ejendomme i Costa Rica. En forudbetaling fra lejer blev forklaret som et lån, ikke forudbetalt husleje.

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse.

Retsgrundlag

Landsskatteretten henviste til Statsskatteloven § 4, litra b og Ligningsloven § 2, stk. 1. Disse bestemmelser fastslår, at et selskab, der stiller en ejendom til rådighed for sin hovedanpartshaver vederlagsfrit eller under markedslejen, er skattepligtig af den objektive udlejningsværdi. Desuden skal interesseforbundne parter anvende priser og vilkår, der svarer til, hvad der kunne være opnået mellem uafhængige parter.

Landsskatterettens bemærkninger og afgørelse

Landsskatteretten fandt, at den fremlagte, ikke-underskrevne lejekontrakt for lejligheden i [by1] måtte forstås således, at selskabet havde udlejet lejligheden til det costaricanske selskab i 180 dage. Den aftalte husleje på 56.000 kr. var fastsat under hensyn til denne periode. Retten lagde vægt på, at lejekontrakten specifikt angav, at lejligheden kun måtte udlejes mindre end 180 dage om året til den samme person, og at huslejen på 56.000 kr. var for 180 dage.

De fremlagte kvartalsvise fakturaer ændrede ikke denne forståelse, da de alene dokumenterede faktureringen af den aftalte leje, ikke at lejligheden var udlejet hele året. Da lejligheden ikke var udlejet i den resterende del af året, fandt Landsskatteretten, at den havde stået til rådighed for hovedanpartshaveren i denne periode.

Landsskatteretten fastslog derfor, at selskabet var skattepligtigt af markedslejen for den periode, hvor hovedanpartshaveren havde haft rådighed over ejendommen. Markedslejen blev skønsmæssigt ansat til 56.000 kr. for indkomstårene 2011-2014 og til 60.000 kr. for 2015. Disse beløb blev tillagt forbrugsudgifter (varme, el og vand), som blev anset for private udgifter, der var selskabet uvedkommende, men som kunne tilføres hovedanpartshaverens rådighed over ejendommen. Landsskatteretten tiltrådte SKATs skøn.

Landsskatteretten stadfæstede derfor SKATs afgørelse.