Udlejning af del af privat ejendom til hovedaktionærs selskab anset for erhvervsmæssig

Sagen omhandler en direktør og hovedaktionær, der udlejede en del af sin private ejendom til sit selskab. SKAT havde for indkomstårene 2013 og 2014 forhøjet klagerens skattepligtige indkomst ved at anse en del af lejeindtægten for yderligere løn, nedsat fradraget for udlejningsudgifter og forhøjet ejendomsværdiskatten. SKAT anerkendte kun 10 % af ejendommen som erhvervsmæssig.

Klageren påstod fuldt fradrag for udgifter vedrørende erhvervsarealet på 170 m2 (31,9 % af ejendommen) og et forholdsmæssigt nedslag i ejendomsværdiskatten. Klageren argumenterede for, at erhvervsarealet udelukkende blev anvendt erhvervsmæssigt som hovedarbejdssted, var adskilt fra den private bolig og var indrettet til kontor, videomøder og arkiv. Klageren fremhævede sit store arbejdspres og behov for fleksible arbejdstider som direktør for en global virksomhed.

SKATs oprindelige opgørelse for de godkendte fradrag og den omkvalificerede lejeindtægt var som følger:

Klagerens selvangivne opgørelse for udlejningsresultatet var:

Landsskatteretten ændrede SKATs afgørelse. Retten fandt, at udlejningen var erhvervsmæssig, og at den udlejede del af ejendommen udgjorde 31,9 % af det samlede areal. Huslejen blev fastsat til 180.000 kr. årligt, og differencen til den faktisk modtagne leje blev anset for yderligere løn. Fradrag for driftsudgifter (el, vand, varme, ejendomsskat) blev godkendt med 31,9 %, og udgifter til revisor blev godkendt fuldt ud. Udgifter til renovering og vedligeholdelse blev hjemvist til fornyet behandling. Ejendomsværdiskatten blev nedsat forholdsmæssigt med 31,9 %.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastslog, at indtægter ved udlejning af fast ejendom er skattepligtige i henhold til Statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum, og at udgifter afholdt for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten er fradragsberettigede efter Statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Bevisbyrden for fradragsberettigelse påhviler den skattepligtige, jf. SKM2004.162.HR.

Da klageren er direktør og hovedaktionær i det selskab, der lejer lokalerne, er parterne interesseforbundne og skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med armslængdeprincippet, jf. Ligningslovens § 2, stk. 1.

Landsskatteretten fandt det godtgjort, at den udlejede del af ejendommen reelt har været anvendt som klagerens hovedarbejdssted og ikke i privat regi. Dette blev begrundet med:

• Klagerens gennemsnitlige arbejdstid på 60-70 timer om ugen.
• Anvendelsen af lokalerne til møder og opbevaring af fortrolige dokumenter.
• Nødvendigheden af at arbejde på skæve tidspunkter grundet international virksomhed.
• At den udlejede del af ejendommen er adskilt fra den private bolig og har egen indgang.

Som følge heraf blev klagerens udlejning af en del af ejendommen til selskabet anset for erhvervsmæssig.

Lejeindtægt

Landsskatteretten godkendte en årlig husleje på 180.000 kr. (15.000 kr. pr. måned) for både 2013 og 2014, da dette blev anset for at være markedslejen. Differencen mellem den selvangivne lejeindtægt (182.250 kr. i 2013 og 192.000 kr. i 2014) og den godkendte lejeindtægt (180.000 kr. i begge år) blev anset for yderligere løn til klageren. Dette udgjorde henholdsvis 2.250 kr. for 2013 og 12.000 kr. for 2014.

Fradrag for driftsudgifter

Da udlejningen blev anset for erhvervsmæssig, blev der godkendt fradrag for udgifter til el, vand, varme og ejendomsskat. Den erhvervsmæssige andel af ejendommen blev fastsat til 170 m2, svarende til 31,9 % af det samlede areal, baseret på BBR-oplysninger og lejekontrakten. Udgiften til revisor blev godkendt som selvangivet.

Udgifter til renovering og vedligeholdelse på 22.131 kr. (2013) og 44.686 kr. (2014) blev hjemvist til fornyet behandling hos Skattestyrelsen, da der ikke var fremlagt tilstrækkelig dokumentation for, at disse udgifter vedrørte den udlejede del af ejendommen.

Ejendomsværdiskat

Ejendomsværdiskat påhviler ejere af fast ejendom, der har rådighed over ejendommen til bebølse, jf. Ejendomsværdiskattelovens § 1 og Ejendomsværdiskattelovens § 2. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt, jf. Ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1. Ved udleje nedsættes ejendomsværdiskatten med den til den udlejede del svarende andel, medmindre visse ligningslovsbestemmelser anvendes, jf. Ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 2.

Landsskatteretten fandt, at 31,9 % af ejendommen var erhvervsmæssigt udlejet, og ejendomsværdiskatten blev nedsat i overensstemmelse hermed.

Den talmæssige opgørelse for alle punkter blev overladt til Skattestyrelsen.