Maskeret udlodning ved køb af ejendom fra selskab – Landsskatterettens afgørelse

Sagen omhandler spørgsmålet om maskeret udlodning i forbindelse med en hovedaktionærs køb af en ejendom fra sit selskab i 2008, samt en efterfølgende dekort på købesummen i 2010, som SKAT anså for maskeret udbytte. Landsskatteretten nedsatte forhøjelsen for 2008 til 0 kr., men forhøjede klagerens kapitalindkomst for 2010 med 10.000.000 kr. som følge af en skattepligtig gældseftergivelse.

Klageren var i 2008 og 2010 hovedaktionær i en række selskaber, herunder [virksomhed1] A/S, som ejede [virksomhed2] ApS. I 2006 erhvervede [virksomhed2] ApS ejendommen [adresse2] for 35.000.000 kr. fra en uafhængig tredjemand. I 2008, under finansielt pres fra [finans1] A/S, solgte [virksomhed2] ApS ejendommen til klageren for 15.000.000 kr. Købesummen blev dog ikke betalt ved tinglysning af skødet.

I 2010 blev der indgået en forligsaftale mellem koncernen, klageren og [finans1] A/S. Som led i denne aftale blev det aftalt, at klageren skulle købe ejendommen for 15.000.000 kr., men at [virksomhed2] ApS via refusionsopgørelsen skulle godtgøre klageren 10.000.000 kr. på grund af ejendommens stand. Dette betød, at klageren reelt betalte 5.000.000 kr. for ejendommen, og de 10.000.000 kr. blev anvendt til nedbringelse af klagerens eksisterende engagement i [finans1] A/S.

Ejendommen var i en meget dårlig stand med saneringsmodne bygninger, delvist nedbrændt fodermesterbolig og konstateret jordforurening. Disse forhold var kendte eller burde have været kendte ved de tidligere handler. Skødet fra 2008 indeholdt en ansvarsfraskrivelsesbestemmelse for mangler.

Ejendomsvurderinger

Ejendommens værdiansættelse var et centralt punkt i sagen. Forskellige vurderinger og salgspriser blev præsenteret:

SKAT anså salget i 2008 for at være sket til underpris og dermed maskeret udlodning på 5.600.000 kr. (20.600.000 kr. - 15.000.000 kr.). For 2010 anså SKAT dekorten på 10.000.000 kr. som maskeret udlodning, da den ikke var forretningsmæssigt begrundet for selskabet, især i lyset af ansvarsfraskrivelsen i skødet. Klageren fastholdt, at handlen var sket på markedsvilkår, da den var en del af en rekonstruktionsaftale godkendt af [finans1] A/S og Finansiel Stabilitet, og at ejendommens reelle værdi var lavere end den oprindelige salgspris. Klageren argumenterede for, at dekorten i 2010 var en prisjustering og ikke en gældseftergivelse eller udbytte.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten lagde til grund, at den senest kendte offentlige vurdering forud for overdragelsen af ejendommen [adresse2] den 30. juni 2008 var vurderingen pr. 1. oktober 2006 på 14.600.000 kr. SKAT havde ansat handelsprisen den 30. juni 2008 til 20.600.000 kr., svarende til den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2008.

Landsskatteretten ansatte handelsværdien af ejendommen pr. den 30. juni 2008 til 15.000.000 kr. i overensstemmelse med aftalen mellem klageren og [virksomhed2] ApS. Retten nedsatte derfor SKATs forhøjelse af klagerens indkomst i 2008 med 5.600.000 kr. til 0 kr. Dette blev begrundet med, at ejendommens tilstand (forurening, stærkt misrøgtede og saneringsmodne bygninger, delvist nedbrændt fodermesterbygning) var kendt, og at der var et fald i priserne på landejendomme i Nordsjælland på 30 % i perioden 2007-2010. Det blev anset for godtgjort, at den offentlige vurdering på 14.600.000 kr. udgjorde et egnet grundlag for skønnet over handelsværdien. Landsskatteretten godkendte ikke fuld omkostningsgodtgørelse til syn og skøn vedrørende ombygningsudgifterne, da disse udgifter også måtte påregnes af [virksomhed2] ApS ved erhvervelsen i 2007.

Vedrørende indkomståret 2010 fandt Landsskatteretten, at aftalen indgået i 2010 med [finans1] A/S's mellemkomst, som medførte en nedsættelse af klagerens gæld til [virksomhed2] ApS med 10.000.000 kr., var en skattepligtig gældseftergivelse. Klageren havde en streng bevisbyrde for at godtgøre, at gældseftergivelsen var skattefri. Retten lagde vægt på, at ejendommen var handlet med en ansvarsfraskrivelse for mangler, og at de forhold, der begrundede dekorten i 2010, var kendte, da [virksomhed2] ApS erhvervede ejendommen i 2007. Syns- og skønsmandens skøn over ombygnings-, genopførelse- og bortskaffelsesomkostninger begrundede ikke et nedslag i købsprisen for klageren, da disse udgifter var klageren bekendt. Den i 2009 konstaterede forurening blev anset for omfattet af den generelle ansvarsfraskrivelsesklausul i skødet.

Landsskatteretten fandt, at klageren ikke havde godtgjort, at gælden ikke blev nedskrevet til et lavere beløb end fordringens værdi for kreditor på tidspunktet for gældseftergivelsen. Dette blev understøttet af, at klageren havde en betydelig positiv formue og blev anset for kreditværdig af [finans1] A/S i 2010, som stillede nye kreditfaciliteter til rådighed. [finans1] A/S udskiftede en ikke-solid debitor med en solid debitor. Klageren havde desuden en sikker og løbende indtjening fra sin lægepraksis. Landsskatteretten stadfæstede derfor SKATs afgørelse om forhøjelse af klagerens indkomst i 2010 med 10.000.000 kr., men ændrede beskatningen fra aktieindkomst til kapitalindkomst i henhold til Kursgevinstloven § 21 og Personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 2.