Landsskatteretten afviser SKATs forhøjelse af lejeværdi på grund af stigningsbegrænsningsregel

Sagen omhandler fastsættelsen af lejeværdi af egen bolig for en udlejningsejendom med fire lejligheder, hvor ejeren selv beboede den ene. SKAT havde forhøjet den skattepligtige lejeværdi for indkomstårene 2011, 2012 og 2013 med 21.000 kr. årligt til hver af de to ejere.

Baggrund og parternes argumenter

Klageren havde siden 2006, efter aftale med SKAT, selvangivet en lejeværdi på 42.000 kr. årligt (3.500 kr. pr. måned) for deres 174 m2 store lejlighed. SKAT forhøjede dette beløb til 84.000 kr. årligt (7.000 kr. pr. måned) med den begrundelse, at den tidligere aftale ikke var bindende for fremtiden, og at lejen var væsentligt lavere end markedslejen, sammenlignet med de øvrige udlejede lejligheder i ejendommen. SKAT argumenterede yderligere for, at ejendommen havde gennemgået så omfattende vedligeholdelse, at den måtte anses for væsentligt forbedret, hvilket ifølge SKAT ville fjerne begrænsningen for huslejestigninger.

Klageren gjorde gældende, at de havde en berettiget forventning om, at lejeværdien fra 2006 var gældende, og at en eventuel stigning højst burde følge den almindelige pristalsregulering. De bestred, at vedligeholdelsesudgifter kunne sidestilles med en ombygning, der kunne begrunde en fravigelse af stigningsbegrænsningen i Ligningsloven § 15A, stk. 2.

Landsskatterettens konklusion

Landsskatteretten afviste klagerens argument om berettigede forventninger, men gav dem medhold i sagens kerne. Retten fandt, at SKAT ikke havde bevist, at der var sket en ombygning, tilbygning eller nybygning, der kunne begrunde en fravigelse af stigningsbegrænsningen i Ligningsloven § 15A, stk. 2. Derfor var der ikke hjemmel til at forhøje lejeværdien ud over niveauet fra 2001. SKATs forhøjelse blev annulleret.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten traf afgørelse om to centrale punkter i sagen: klagerens påstand om berettigede forventninger og den materielle vurdering af lejeværdiens fastsættelse.

Forventningsprincippet

Retten afviste klagerens argument om, at der forelå en retsbeskyttet forventning. Det blev fastslået, at der ikke var tale om en direkte, positiv og entydig tilkendegivelse fra SKAT, der dækkede de påklagede indkomstår (2011-2013). SKATs bemærkning fra 2006 vedrørte kun fastsættelsen af lejeværdien for indkomståret 2006 og kunne ikke skabe en forventning for en ubegrænset årrække. Da klageren allerede beboede ejendommen, havde tilkendegivelsen desuden ikke haft indflydelse på klagerens dispositioner.

Realiteten og Ligningslovens § 15A

Landsskatteretten fastslog, at lejeværdien af klagerens bolig er skattepligtig i henhold til Statsskatteloven § 4, stk. 1, litra b. Da ejendommen indeholder mere end to lejligheder, er den ikke omfattet af ejendomsværdiskatteloven, jf. Ejendomsværdiskatteloven § 4, stk. 1, nr. 6.

Hovedreglen i Ligningsloven § 15A, stk. 2 er, at lejeværdien som udgangspunkt ikke kan overstige niveauet fra 2001. En stigning er kun mulig, hvis der efter 1. januar 2002 er sket en ombygning, tilbygning eller nybygning, som kan begrunde en huslejestigning efter lejelovgivningens regler.

Retten fandt, at SKAT ikke havde godtgjort, at der var sket sådanne væsentlige ændringer. De betydelige vedligeholdelsesudgifter, som SKAT henviste til, blev ikke anset for tilstrækkeligt bevis for en ombygning, der kunne begrunde en fravigelse af stigningsbegrænsningen. Retten lagde vægt på følgende:

• Den selvangivne lejeværdi for 2001 afveg ikke væsentligt fra lejen for de øvrige boliger.
• En eventuelt misvisende ansættelse for 2001 berettiger ikke i sig selv til en fravigelse af lovens hovedregel.
• SKAT havde selv i 2006 udtalt sig om et specifikt lejeniveau (inkl. forbrug).
• Det var ikke dokumenteret, at der var sket en ombygning, tilbygning eller nybygning, som berettigede til den foretagne huslejestigning.

På denne baggrund konkluderede Landsskatteretten, at der ikke var hjemmel i Ligningsloven § 15A, stk. 2 til at forhøje lejeværdien af klagerens egen bolig. SKATs afgørelse blev derfor ændret, og forhøjelsen blev nedsat til 0 kr. for alle tre indkomstår.