Klage over manglende anmærkning af bagfald i badeværelsesgulv i tilstandsrapport

Sagen omhandler en klage over en beskikket bygningssagkyndig, der undlod at anmærke et bagfald på et badeværelsesgulv i en tilstandsrapport. Klager opdagede efter overtagelsen af ejendommen, at vand fra brusenichen løb væk fra afløbet og samlede sig ved det væghængte toilet. Klager mente, at dette havde medført skimmeldannelse i trækonstruktionen bag toilettet og havde selv iværksat en midlertidig løsning med en forhøjet kant om brusenichen.

Klagers påstand

Klager gjorde gældende, at den manglende anmærkning i tilstandsrapporten fratog dem muligheden for at forhandle købsprisen ned. Både klagers bygningskasko- og ejerskifteforsikring havde afvist dækning med den begrundelse, at der var tale om en uhensigtsmæssighed og ikke en egentlig bygningsskade. Klager krævede derfor, at den bygningssagkyndige skulle dække udgifterne til omlægning af hele badeværelsesgulvet for at etablere korrekt fald mod afløbet.

Den bygningssagkyndiges forklaring

Den indklagede bygningssagkyndige anførte, at et forhold som bagfald kun skal nævnes i tilstandsrapporten, hvis det forårsager en skade. Da der ifølge den sagkyndige ikke var tegn på skade, blev det betragtet som en uhensigtsmæssighed, der ikke var omfattet af rapporteringspligten.

Syns- og skønsmanden konkluderede, at den bygningssagkyndige havde begået en fejl ved ikke at anmærke bagfaldet i tilstandsrapporten. Skønsmanden vurderede, at bagfaldet var så åbenlyst og visuelt konstaterbart, at det burde have været nævnt.

Korrekt anmærkning i tilstandsrapporten

Ifølge skønsmanden burde forholdet have været anført som en K1-anmærkning med følgende bemærkning: K1: Der kan konstateres bagfald på badeværelsesgulv uden for bruseniche. Note: Da gulvfliser og fuger er intakte, og der samtidig vurderes at være anvendt vådrumsmembran under flisebelægningen, vurderes forholdet ikke umiddelbart at kunne give anledning til en følgeskadeudvikling. Forholdet må alene anses som en generende uhensigtsmæssighed for en bruger.

Udbedringsomkostninger og forbedring

Skønsmanden vurderede, at der ikke var konstateret en nævneværdig skade som følge af bagfaldet, blandt andet fordi der måtte forventes at være en velfungerende vådrumsmembran under fliserne. De fugtaftegninger, der blev fundet, kunne ikke med sikkerhed relateres til bagfaldet.

Skønsmanden anslog udbedringsomkostningerne til:

• Etablering af opkant omkring bruseniche: ca. 2.500 kr. (allerede udført af klager).
• Alternativ opspartling af gulv med nye fliser: ca. 6.000 kr.