Landsskatteretten: Erhvervsmæssig drift af feriecenter - fradrag for ejendomsudgifter og afskrivninger

Sagen omhandler SKATs forhøjelse af klagerens skattepligtige indkomst for indkomstårene 2011-2013 med i alt 215.021 kr. SKAT havde beskattet indtægter fra udlejning som kapitalindkomst og nægtet anvendelse af virksomhedsordningen. Klageren driver et feriecenter med udlejning af ferielejligheder og sommerhuse på ejendommen [adresse1], [by1], primært som korttidsudlejning til turister. Feriecenteret har egen hjemmeside og 45 sovepladser.

For indkomstårene 2005-2014 har klageren opgjort regnskabsmæssigt resultat af virksomhed således:

SKATs afgørelse var baseret på, at ejendommen var vurderet som en bebølsesejendom med én lejlighed efter Vurderingsloven § 33, stk. 8, og da klageren selv bebor ejendommen, ansås den for omfattet af Ejendomsværdiskatteloven § 4, nr. 9. Dette medførte, at indkomsten fra udlejning skulle beskattes som kapitalindkomst jf. Personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 6, og at virksomhedsordningen ikke kunne anvendes. SKAT foretog desuden ændringer for uindberettede indtægter, private udgifter (hestene, TV/telefon) og nægtede fradrag for visse ejendomsudgifter (ejendomsskat, forsikring, vedligeholdelse) med henvisning til ejendommens vurderingsstatus.

Klageren påstod, at driften af feriecenteret skulle anses som erhvervsmæssig, og at resultat af virksomhed skulle opgøres i henhold til de indsendte opgørelser. Klageren argumenterede for, at ejendommen fejlagtigt var vurderet som bebølse, og at den faktiske anvendelse som feriecenter med tilladelse fra kommunen og Naturstyrelsen burde være afgørende. Klageren fremhævede, at der var investeret ca. 1 mio. kr. i udvidelse af feriecenteret, at der var en professionel hjemmeside og markedsføring, og at virksomheden havde opnået overskud fra 2013 og frem, hvilket indikerede en systematisk indkomsterhvervelse og ikke en hobbyvirksomhed.

Klagerens repræsentant fremlagde en revideret regnskabsopgørelse for 2011-2013, der viste følgende resultat før afskrivninger og renter:

SKAT tiltrådte Skatteankestyrelsens indstilling om, at den formelle status på ejendomsvurderingen ikke kunne have betydning for opgørelsen, når der henses til den faktiske benyttelse af ejendommen. SKAT fastholdt dog, at virksomheden ikke opfyldte kravene til erhvervsmæssig drift, da den ikke kunne give et driftsøkonomisk overskud eller have udsigt til det, og ikke give en rimelig driftsherreløn. SKAT var dog enig i, at der var hjemmel til at fratrække udgifter til ejendomsskatter, jf. Ligningsloven § 14, stk. 3, og at fradraget skulle ske i kapitalindkomsten.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, uanset ejendommens benyttelseskode, at ejendommens bygninger blev anvendt til erhvervsmæssigt formål i væsentligt omfang. Derfor burde der have været foretaget en vurderingsfordeling efter Vurderingsloven § 33, stk. 5. Dette skyldes, at en betydelig del af ejendommen er indrettet med fællesrum, flere mindre lejligheder og sommerhuse med plads til 45 overnattende gæster, og den har tilladelse til udlejning til ferie- og fritidsformål, men ikke til helårsbolig. SKAT havde desuden anerkendt, at ejendommen fejlagtigt havde haft status som ren bebølsesejendom.

Da ejendommen burde have været vurderet som en blandet benyttet ejendom efter Vurderingsloven § 33, stk. 5, er den omfattet af Ejendomsværdiskatteloven § 4, nr. 5. Landsskatteretten fastslog, at kun den del af ejendommens resultat, der vedrører boligdelen, skal henføres til kapitalindkomsten efter Personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 6. Den øvrige del af overskuddet skal henføres til personlig indkomst i henhold til Personskatteloven § 3, stk. 1.

Landsskatteretten vurderede, at virksomheden var erhvervsmæssigt drevet. Flertallet lagde vægt på:

• At der fra og med indkomståret 2013 har været et positivt resultat, med udsigt til yderligere stigning.
• Omfanget af feriecenteret med 45 sovepladser og udbud af diverse aktiviteter.
• Feriecenterets professionelle hjemmeside og annoncering på turistsider.

Et retsmedlem fandt dog, at virksomheden ikke var erhvervsmæssigt drevet, da resultatet ikke gav tilstrækkelig mulighed for forrentning af fremmedkapital og egenkapital, og ikke levnede plads til en rimelig driftsherreløn. Ifølge dette mindretal skulle indkomsten opgøres efter nettoindkomstprincippet i Statsskatteloven § 4, Statsskatteloven § 5 og Statsskatteloven § 6, hvor underskud ikke kan fratrækkes, men overskud er skattepligtigt som personlig indkomst uden arbejdsmarkedsbidrag.

Landsskatteretten traf afgørelse i overensstemmelse med stemmeflertallet, og klagerens udlejningsvirksomhed godkendes som erhvervsmæssigt drevet i de påklagede indkomstår. Dette medfører, at underskud kan fratrækkes i anden skattepligtig indkomst, jf. Personskatteloven § 3, stk. 2, nr. 1.

Ejendomsudgifter

Klageren kan opnå fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen, herunder vedligeholdelse, forsikring og el, jf. Ligningsloven § 15 K, stk. 6. SKATs anerkendelse af 4.000 kWh som privat elforbrug og resten som erhvervsmæssigt godkendes. De selvangivne fradrag for vedligeholdelse og forsikring godkendes også.

Privatudgifter

Udgifter til heste og bortkørsel af hestemøg kunne ikke fratrækkes, da klageren ikke havde dokumenteret tilstrækkelig tilknytning til driften af feriecenteret.

Ejendomsskatter

Klageren har ret til fradrag for den andel af ejendomsskatterne, der kan henføres til den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, jf. Ligningsloven § 14, stk. 1 og Ligningsloven § 14, stk. 3. Klagerens selvangivne fradrag på 50 % af ejendomsskatterne godkendes.

Afskrivninger

Da klageren driver erhvervsmæssig virksomhed, er han berettiget til at foretage afskrivninger på driftsmidler og inventar, der anvendes i virksomheden, jf. Afskrivningsloven § 1. De selvangivne afskrivninger godkendes.

Den talmæssige opgørelse af de skattemæssige udlejningsresultater overlades til SKAT, jf. Bekendtgørelse nr. 1428 af 13. december 2013 om forretningsorden for Landsskatteretten § 12, stk. 4.