Landsret afviste lejers krav om anerkendelse af lejekontrakt på grund af manglende tegningsret og bevis for beboelse

Sagen er en ankesag, hvor en lejer har anket en dom fra Retten på Frederiksberg. Lejeren påstod at have en uopsigelig lejekontrakt med forkøbsret til en ejendom i Valby, som blev solgt på tvangsauktion til Zenta Invest 2017 ApS.

Sagens Kerne

Kernen i sagen var gyldigheden af en lejekontrakt dateret 14. juli 2021, indgået kort før en tvangsauktion over ejendommen den 14. oktober 2021. Lejekontrakten var indgået mellem ejendommens daværende ejer, selskabet Deluxe Invest IVS, og lejeren, som selv havde stiftet og tidligere været direktør for selskabet. Kontrakten indeholdt særdeles favorable vilkår for lejeren, herunder en lav årlig leje, livsvarig lejeret og en forkøbs- og tilbagekøbsret for 3,8 mio. kr.

Lejerens Påstande

Lejeren krævede, at Zenta Invest 2017 ApS skulle anerkende:

• Hendes ret til at bebo ejendommen.
• Hendes lejekontrakt.
• At lejekontrakten var uopsigelig.
• At hun havde en forkøbs-/tilbagekøbsret til ejendommen.

Tvisten efter Tvangsauktionen

Efter at have købt ejendommen på tvangsauktion bestred Zenta Invest 2017 ApS lejerens rettigheder. Køberen anførte, at lejeren ikke reelt boede i ejendommen, hvilket ville være en misligholdelse i henhold til Lejeloven § 93, stk. 1, og ophævede lejemålet. Dette førte til, at lejeren anlagde sag med krav om genindsættelse.

Uenighed om Beboelse

Der var stor uenighed om, hvorvidt lejeren rent faktisk boede på adressen.

• Lejerens forklaring: Hun hævdede at have boet i ejendommen siden 2010 og drevet virksomhed derfra. I 2021 havde hun fået job i Kolding, hvilket medførte tidlige pendlerture. Hun forklarede, at hendes manglende folkeregisteradresse skyldtes trusler og behov for adressebeskyttelse.

• Zenta Invests beviser: Vidneforklaringer og fremlagt materiale tegnede et billede af en ejendom, der var indrettet til værelsesudlejning (Airbnb-lignende) med kodelåse på dørene, og som bar præg af at blive brugt til erhverv og opbevaring af varer til videresalg. Flere vidner, herunder advokaten for rekvirenten af tvangsauktionen, forklarede, at ejendommen ikke fremstod som et almindeligt hjem.

Østre Landsret stadfæstede byrettens dom.

Lejekontraktens Ugyldighed

Landsretten lagde afgørende vægt på, at den lejekontrakt, som lejeren påberåbte sig, ikke var underskrevet af en person med tegningsret for det udlejende selskab, Deluxe Invest IVS. Kontrakten blev derfor anset for at være ugyldigt indgået. Retten fastslog, at selvom den nye ejer, Zenta Invest 2017 ApS, var bekendt med kontraktens eksistens på tvangsauktionen, kunne lejeren ikke påberåbe sig rettigheder i henhold til en ugyldig kontrakt.

Manglende Bevis for Faktisk Beboelse

Subsidiært vurderede landsretten, om lejeren på et andet grundlag havde opnået ret til at bebo ejendommen. Lejeren havde forklaret, at hun havde boet i ejendommen siden 2010, men havde ikke fremlagt en tidligere lejekontrakt eller dokumentation for huslejebetaling. Da hun heller ikke var tilmeldt adressen i folkeregistret, påhvilede det hende at bevise, at hun reelt havde beboet ejendommen.

Landsretten fandt, at de afgivne vidneforklaringer ikke gav et entydigt billede af lejerens benyttelse af ejendommen. På baggrund af de samlede oplysninger i sagen fandt retten det ikke godtgjort, at lejeren faktisk havde beboet ejendommen.

Sagsomkostninger

Som følge af sagens udfald blev lejeren pålagt at betale sagsomkostninger for landsretten på 43.000 kr. til Zenta Invest 2017 ApS. Beløbet skulle forrentes i henhold til Renteloven § 8a.