Udlejningsvirksomhed anset for ikke-erhvervsmæssig - Nægtet fradrag og brug af virksomhedsordningen

Sagen omhandlede en klager, der drev udlejningsvirksomhed med en ejendom samt en konsulentvirksomhed. SKAT havde nægtet klageren at anvende virksomhedsordningen for udlejningsejendommen, da aktiviteten ikke blev anset for erhvervsmæssig. Dette skyldtes lange perioder uden udlejning, manglende lejekontrakter og at klageren selv havde haft folkeregisteradresse på ejendommen i perioder. Klageren mente, at udlejningen var erhvervsmæssig, da han kontinuerligt havde forsøgt at udleje ejendommen.

Derudover var der tvist om en række fradrag:

• Underskud af udlejningsvirksomhed: Nægtet, da virksomheden ikke var erhvervsmæssig.
• Underskud ved udført arbejde: Et tab på 64.994 kr. i 2011 blev nægtet grundet manglende dokumentation.
• Kursusudgifter: Et fradrag på 30.775 kr. i 2012 for et projektledelseskursus blev nægtet, da klageren ikke kunne dokumentere at have afholdt udgiften.
• Sags- og advokatomkostninger: Et fradrag på 54.820 kr. i 2012 blev nægtet, da omkostningerne reelt vedrørte 2013. En anmodning om at flytte fradraget til 2013 blev afvist på grund af forældelse.

SKAT havde i stedet opgjort resultatet af udlejningen som kapitalindkomst efter Personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6 og foretaget en forholdsmæssig beregning af fradragsberettigede udgifter. Ejendomsværdiskatten blev ligeledes justeret til kun at give nedsættelse for de dokumenterede udlejningsperioder.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse på alle punkter.

Udlejningsvirksomhed

Retten fandt, at udlejningsvirksomheden ikke var drevet erhvervsmæssigt i indkomstårene 2011-2013. Begrundelsen var baseret på en samlet vurdering af udlejningens karakter og varighed. Der blev lagt vægt på:

• At ejendommen ikke var udlejet i 11 ud af 12 måneder i 2011.
• At der manglede en lejekontrakt for en lejer i 2012, og at ejendommen efterfølgende stod tom i 16 måneder.
• At klageren ikke havde gjort tiltag for at genudleje ejendommen efter lejers fraflytning i maj 2012.

Som følge heraf kunne underskud fra virksomheden ikke fradrages, og ejendommen kunne ikke indgå i Virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1.

Sags- og advokatomkostninger

Landsskatteretten stadfæstede afgørelsen om, at udgifterne ikke kunne fradrages. Omkostningerne vedrørte indkomståret 2013, men var fejlagtigt fratrukket i 2012. Anmodningen om at flytte fradraget til 2013 blev fremsat i 2020, hvilket var efter udløbet af den ordinære genoptagelsesfrist i Skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2. Derfor var der indtrådt forældelse.

Kursusudgifter

Retten nægtede fradrag for kursusudgifter, da klageren ikke havde dokumenteret, at han havde afholdt udgiften. Bevisbyrden for afholdelsen af udgiften var således ikke løftet.

Underskud ved udført arbejde

Fradrag for et påstået tab på 64.994 kr. blev nægtet. Klageren havde ikke fremlagt faktura, kreditnota eller anden dokumentation for tabet. Dermed havde han ikke løftet bevisbyrden for, at der var tale om en fradragsberettiget driftsomkostning i henhold til Statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Ejendomsværdiskat

Landsskatteretten stadfæstede SKATs beregning af ejendomsværdiskatten. Beregningen var baseret på det antal dage, ejendommen reelt havde været udlejet i de enkelte indkomstår (30 dage i 2011, 150 dage i 2012 og 105 dage i 2013), jf. Ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1.

Renteudgifter

Da udlejningsvirksomheden ikke blev anset for erhvervsmæssig, kunne renteudgifter ikke fradrages i virksomheden, men skulle behandles som privat kapitalindkomst.