Anvendelse af virksomhedsordningen tilladt ved udlejning af garage

Sagen omhandler en klager, der som en af fire interessenter i interessentskabet [adresse1] har anvendt virksomhedsordningen i forbindelse med udlejning af en garage. Interessentskabet blev stiftet i 2008 med det formål at udleje en garage, der blev købt for 155.651 kr. Garagen blev udlejet fra 1. juli 2009 til en årlig leje på 5.400 kr., hvilket ifølge klagerens repræsentant svarer til markedslejen. Interessentskabet har opnået overskud i de omhandlede indkomstår 2011 og 2012.

SKATs afgørelse

SKAT nægtede klageren anvendelse af virksomhedsordningen for indkomstårene 2011-2012. SKATs begrundelse var, at udlejningen ikke udgjorde erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig forstand. Dette blev baseret på følgende argumenter:

• Det forventede resultat stod ikke i rimeligt forhold til den investerede kapital, da udlejningen ville give et negativt løbende afkast.
• Omsætningen på 5.400 kr. pr. år opfyldte ikke intensitetskravet, som kræver en vis minimumsstørrelse af omsætningen, jf. juridisk vejledning C.C.1.3.1.
• Virksomheden var af et så beskedent omfang, at den ikke kunne anses for erhvervsmæssig.
• Udgifter til revisor, der delvist dækkede administration af værdipapirer i virksomhedsordningen, kunne ikke afgøres, men uanset fordelingen ændrede det ikke ved vurderingen af erhvervsmæssighed.
• SKAT henviste til retspraksis og Landsskatterettens afgørelse af 8. maj 2014 (j.nr. 13-4735634). På baggrund heraf anså SKAT virksomheden for ophørt pr. 31. december 2010 i relation til virksomhedsordningen, hvilket medførte beskatning af opsparet overskud og ikke-godkendte fradrag for underskud og kapitalafkast.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant påstod, at klageren var berettiget til at anvende virksomhedsordningen i henhold til Virksomhedsskatteloven § 1, stk. 1. Argumenterne var:

• Udlejning af garagen hele året måtte anses som selvstændig, erhvervsmæssig virksomhed.
• Virksomheden var rentabel, idet den siden starten havde givet overskud, og lejen var fastsat ud fra markedslejen.
• Revisorudgiften skulle ikke indgå i beregningen af overskuddet ved udlejningen, da den vedrørte administration af værdipapirer i virksomhedsordningen, med henvisning til Landsskatterettens kendelse i SKM 2014.112.
• Intensitetskravet havde ikke selvstændig betydning, når rentabilitetskravet var opfyldt, og var under alle omstændigheder opfyldt, da omsætningen havde en vis størrelse. Klageren henviste til kriterierne i juridisk vejledning afsnit C.C.1.3.1 og det tidligere gældende cirkulære nr. 21 af 9. december 1986 punkt 30 sammenholdt med punkt 31.
• Der blev endvidere henvist til praksis, herunder SKM 2014.732, hvis omstændigheder var meget sammenlignelige med nærværende sag.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten ændrede SKATs afgørelse og tillod klageren anvendelse af virksomhedsordningen.

Retten fastslog, at fysiske personer, der driver selvstændig virksomhed, kan anvende virksomhedsordningen, jf. Virksomhedsskatteloven § 1. Selvstændig erhvervsvirksomhed er kendetegnet ved, at der for egen regning og risiko drives en virksomhed af økonomisk karakter med det formål at opnå overskud. Virksomheden skal udøves nogenlunde regelmæssigt og må ikke være af helt underordnet karakter.

Udleje af fast ejendom betragtes som udgangspunkt som selvstændig erhvervsvirksomhed, herunder udleje af en privat garage. Landsskatteretten henviste til tidligere kendelser, herunder:

• LSR 27. juli 2007 (j.nr. 2-3-1216-0464)
• LSR 15. november 2007 (j.nr. 2-3-1216-0478)
• SKM 2014.732 (kendelse af 13. juni 2014), hvor Landsskatteretten fastslog, at udleje af en garage med en årlig lejeindtægt på 4.800 kr. og et årligt overskud på omkring 900 kr. var udøvelse af erhvervsmæssig virksomhed efter Virksomhedsskatteloven § 1.

På baggrund af sagens omstændigheder fandt Landsskatteretten det godtgjort, at der var tale om udøvelse af selvstændig erhvervsvirksomhed. Dette blev begrundet med, at:

• Der var indgået en lejekontrakt på markedsvilkår til en uafhængig person.
• Lejekontrakten havde været i kraft over flere år.
• Formålet var at opnå et overskud, hvilket også rent faktisk var opnået i de to omhandlede indkomstår.

Endvidere fandt Landsskatteretten, at der ikke var grundlag for, at revisorudgiften skulle indgå helt eller delvist i regnskabet over udlejningen, jf. principperne i Landsskatterettens kendelse af SKM 2014.112.

Den påklagede afgørelse blev derfor ændret.