Objektiv udlejningsværdi af stuehus til søn – Landsskatterettens afgørelse

Sagen omhandlede fastsættelse af en objektiv udlejningsværdi for et stuehus på en landbrugsejendom, som klageren ejede 50 % af, og som hendes søn beboede vederlagsfrit i indkomstårene 2009 og 2010. Der forelå ingen lejekontrakt eller aftale om lejebetaling.

SKAT havde oprindeligt fastsat en objektiv udlejningsværdi på 60.000 kr. for 2009 og 20.000 kr. for 8 måneder i 2010, baseret på et skøn over markedslejen på 5.000 kr. pr. måned for det 200 m2 store stuehus. SKAT henviste til, at udlejning til nærtbeslægtede skal ske til markedslejen, og at udlejeren beskattes af den ikke-betalte leje op til den objektive udlejningsværdi, jf. Statsskatteloven § 4, litra b.

Klageren påklagede afgørelsen og anførte, at en husleje på 5.000 kr. pr. måned var urealistisk, da stuehuset ikke var færdigistandsat indvendigt i den pågældende periode. Hun mente desuden, at hun tidligere var blevet vildledt om muligheden for fradrag for renoveringsudgifter.

Skatteankenævnet stadfæstede SKATs afgørelse. Nævnet lagde vægt på, at stuehuset havde været beboet af sønnen siden 2003, og at den objektive markedsleje på 5.000 kr. pr. måned for 2009 og den lempeligere fastsættelse for 2010 var rimelig. Nævnet henviste til SKM2002.547.HR og SKM2010.371.VLR.

Landsskatterettens vurdering

Landsskatteretten skulle vurdere, om den fastsatte objektive udlejningsværdi var korrekt. Retten fastslog, at udlejning til nærtstående, som i dette tilfælde klagerens søn, er omfattet af reglerne om beskatning af objektiv udlejningsværdi. Ved skønnet over denne værdi skal der tages udgangspunkt i den leje, ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, under hensyntagen til lejelovgivningens regler.

Da [by1] Kommune er en reguleret kommune, er lejen som udgangspunkt omkostningsbestemt. Dog er ejendommen omfattet af reglerne for småejendomme, hvorfor lejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi, jf. Boligreguleringsloven § 29 C. Dette indebærer en sammenligning med almindeligt gældende leje for tilsvarende boliger i kvarteret eller området, med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Landsskatteretten konstaterede, at Huslejenævnet i [by1] Kommune ikke havde sammenlignelige afgørelser for perioden 2009-2010. Retten inddrog derfor huslejestatistik fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside (www.boligstat.dk) for 2015, som viste gennemsnitlige kvadratmeterpriser på 630 kr. for almene familieboliger og 668 kr. for private udlejningsboliger i [by1] Kommune. Desuden blev private udlejningsannoncer fra 2020, der viste priser mellem 373 kr. og 905 kr. pr. m2, inddraget.

Retten vurderede, at de af SKAT og Skatteankenævnet fastsatte værdier lå inden for det spænd, som måtte antages at have været markedslejen i [by1] Kommune i 2009 og 2010, selvom de indhentede oplysninger var fra senere år. Manglen på mere konkrete oplysninger om sammenlignelige lejemål for de påklagede indkomstår betød, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte Skatteankenævnets afgørelse.

Fastsatte objektive udlejningsværdier

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede Skatteankenævnets afgørelse om fastsættelse af en objektiv udlejningsværdi for klagerens stuehus i indkomstårene 2009 og 2010.

Retten lagde til grund, at indtægter ved udlejning af fast ejendom er skattepligtige i henhold til Statsskatteloven § 4, litra b. Når en ejer overlader benyttelsen af en ejendom til en nærtstående vederlagsfrit eller til en væsentligt lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Dette princip er fastslået i SKM2002.547.HR.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi skal der tages udgangspunkt i den leje, ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler, jf. SKM2005.112.VLR. Da [by1] er en reguleret kommune, er den omfattet af Boligreguleringsloven § 29 C, som fastsætter, at lejen for småejendomme ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi, bestemt ved sammenligning med tilsvarende lejeforhold i området.

Landsskatteretten bemærkede, at Huslejenævnet i [by1] Kommune ikke havde afgørelser vedrørende lejeniveauet for lignende lejemål i de påklagede år. Retten baserede sin vurdering på huslejestatistik fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside (www.boligstat.dk) for 2015 og private udlejningsannoncer fra 2020. Selvom disse data var fra senere år, fandt retten, at de af SKAT og Skatteankenævnet fastsatte værdier på 300 kr. pr. m2 pr. år for 2009 og 150 kr. pr. m2 pr. år for 2010 lå inden for det spænd, der måtte antages at have været markedslejen i [by1] Kommune i de pågældende indkomstår.

Da der ikke forelå mere konkrete oplysninger om sammenlignelige lejemål, herunder stand, størrelse og huslejeniveau for 2009 og 2010, fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte Skatteankenævnets afgørelse.