Hjemvisning af skønsmæssig ansættelse af udlejningsresultat grundet nye oplysninger

Sagen omhandler SKATs skønsmæssige ansættelse af klagerens skattepligtige indkomst fra udlejning af en ejendom i perioden 2010-2012. SKAT forhøjede klagerens indkomst med henholdsvis 214.292 kr., 180.887 kr. og 108.542 kr. for de pågældende år.

Klageren købte ejendommen i 2001 og udlejede den fra 2004, da klageren udrejste til USA. I 2009 opstod der fugtskader på ejendommen som følge af kommunalt kloakarbejde, hvilket nødvendiggjorde etablering af et omfangsdræn og reparation af en bruser. Disse arbejder gjorde ejendommen uegnet til udlejning i foråret 2010.

Ejendommen blev udlejet fra oktober 2010 til juli 2011 (leje 35.000 kr./md. inkl. forbrug) og igen fra august 2011 og hele 2012 (leje 28.000 kr./md. ekskl. forbrug). Klageren selvangav negative resultater for 2010 og 2011 og et positivt for 2012, samt renteudgifter.

SKATs oprindelige afgørelse og klagerens indsigelser

SKAT traf afgørelse om skønsmæssig ansættelse, da klageren ikke havde fremsendt regnskaber for udlejningsvirksomheden. SKAT baserede sit skøn på en m2-pris på 2.200-2.400 kr. og ansatte overskuddet til 200.000 kr. for 2010 og 2011, og 300.000 kr. for 2012.

Klageren fremsendte efterfølgende detaljerede regnskaber og underbilag, som viste følgende korrigerede resultater:

Klagerens repræsentant anførte, at SKATs beregninger var fejlbehæftede, da de forudsatte 100% udlejning, anvendte en for høj m2-leje og ikke tog højde for betydelige reparationsudgifter. Klageren forklarede desuden uoverensstemmelser vedrørende:

• Renteudgifter: Fejlagtigt medtaget i regnskabet, da de allerede var fratrukket i kapitalindkomsten via automatisk indberetning.
• Omfangsdræn: Anset som en reparation for at afhjælpe vand i kælderen, ikke en forbedring.
• Forbrugsudgifter: Opkrævet fra lejere, men visse udgifter (TV, internet, skrald) blev betalt af udlejer og indgik i regnskabet.
• Depositum: Fejlagtigt medregnet i lejeindtægten for 2010.
• Arealuoverensstemmelser: Forskelle mellem BBR og lejekontrakter skyldtes usikkerhed om godkendelse af kælder til bebølse, selvom lejere havde fuld adgang til hele huset.
• Lejeperioder: Forklaring på, hvorfor lejere var tilmeldt CPR tidligere end lejekontraktens startdato (indbetaling af husleje i juni for august start for at sikre lejer).

Klageren fremlagde specificerede opgørelser over udgiftsposter som forbrug, transport, udlejningsomkostninger, små aktiver og reparationer, understøttet af underbilag.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten bemærkede, at udlejning af fast ejendom som udgangspunkt anses for erhvervsmæssig virksomhed. Indtægter fra udlejningen er skattepligtige i henhold til Statsskatteloven § 4, litra b, mens drifts- og vedligeholdelsesudgifter kan fradrages efter Statsskatteloven § 6, litra a og litra e. Udgifter til forbedringer er derimod ikke fradragsberettigede.

SKAT havde skønsmæssigt ansat resultatet af udlejningen, da klageren først fremlagde det fulde materiale (underbilag og regnskaber) efter SKATs afgørelse.

Landsskatteretten fandt, at det fremlagte materiale udgjorde væsentlige nye oplysninger, som var egnede til at have bidraget til en anden opfattelse af sagen og potentielt have ført til et andet udfald, hvis oplysningerne havde foreligget hos SKAT tidligere.

På denne baggrund hjemviste Landsskatteretten sagen til fornyet 1. instans behandling hos Skattestyrelsen med henblik på en fornyet realitetsbehandling af klagerens skatteansættelse for udlejningen af ejendommen.