Frifindelse i ejendomshandel vedrørende stråmandsaftale og tinglysning

Sagen omhandler en tvist, der udspringer af en ejendomshandel, som involverede en "stråmandskonstruktion" og en bankgaranti. Den oprindelige dom blev afsagt af Retten i Aarhus den 13. november 2018. Sagen blev efterfølgende anket til Vestre Landsret og behandlet som en småsag i henhold til Retsplejeloven § 352, med skriftlig sagsbehandling i landsretten.

Sagens Parter og Påstande

• Appellanten (Part A): Påstod frifindelse.
• De Indstævnte (Part 1 og Part 2): Påstod stadfæstelse af byrettens dom.

Baggrund for Tvisten

En central del af sagen var en garanti for restkøbesummen, udstedt af Sparekassen Kronjylland på vegne af Person 1, samt en regaranti fra Part 1 og Part 2 over for Sparekassen Kronjylland.

Appellanten (Part A)'s Anbringender

Part A anførte, at tinglysning af skøde til ejendommen forudsætter frigivelse af købesummen. Det blev hævdet, at bankgarantien var stillet til sikkerhed for et anmærkningsfrit skøde til Person 1 (den oprindelige køber), og at Part 1 og Part 2 ikke havde bevist, at banken havde samtykket til tinglysning til dem i stedet. Part A argumenterede for, at der var tale om en gensidigt bebyrdende aftale, og at tinglysning af skøde til Part 1 og Part 2 ville fremstå som et aftaleforhold, der ikke eksisterede, hvilket ville udgøre en misligholdelse af købsaftalen og bankgarantien.

De Indstævnte (Part 1 og Part 2)'s Anbringender

Part 1 og Part 2 anførte, at en betalingsgaranti er et løfte fra købers bank til sælger om betaling af restkøbesummen, når sælger har opfyldt købsaftalen. De argumenterede for, at det ikke er en misligholdelse, hvis sælger opfylder kontrakten over for en anden adkomsthaver i henhold til et kreditorskifte. Det blev fremhævet, at Sparekassen Kronjylland var orienteret om stråmandskonstruktionen og udstedte garantien på vegne af Person 1, samtidig med at Part 1 og Part 2 udstedte en regaranti. Stråmandsaftalen blev beskrevet som en mellemmandskonstruktion, der gennemfører et kreditorskifte.

Landsrettens Begrundelse og Resultat

Landsretten fandt, at det ikke var godtgjort, at den betingede ejendomsret til ejendommen overgik til Part 1 og Part 2 som følge af den såkaldte stråmandsaftale mellem Person 1 og Part 1 og Part 2. Dette betød, at Part A ikke var forpligtet til at udstede endeligt skøde til dem, selvom betingelserne i købsaftalen i øvrigt var opfyldt.

Retten lagde vægt på, at Part A ikke var bekendt med, at Part 1 og Part 2 havde kautioneret for købesummen over for banken. Under disse omstændigheder blev Part A ikke tilpligtet at medvirke til tinglysning af skøde til Part 1 og Part 2.

Afgørelse om Erstatningsansvar

Part A blev herefter ikke fundet erstatningsansvarlig for Part 1 og Part 2's udgifter til tinglysning af skødet mellem dem og Person 1.

Domsslutning

Landsretten tog Part A's frifindelsespåstand til følge.

Sagsomkostninger

Part 1 og Part 2 blev pålagt at betale 7.625 kr. i sagsomkostninger til Part A for begge retter. Beløbet dækkede 6.875 kr. til advokatbistand (inkl. moms) og 750 kr. til retsafgift for landsretten. Ved fastsættelsen af advokatbeløbet blev der taget hensyn til, at sagen i byretten var mundtligt forhandlet, mens behandlingen i landsretten skete skriftligt. Beløbet forrentes efter Renteloven § 8a.