Manglende erhvervsmæssig virksomhed ved udlejning af restareal efter udstykning

Sagen omhandler Landsskatterettens vurdering af, hvorvidt interessentskabet [virksomhed1] I/S's aktiviteter med ejendomsudstykning og efterfølgende udlejning af restareal kan anses for erhvervsmæssig virksomhed i skatteretlig henseende for indkomstårene 2010 og 2011. Klageren og hans to brødre erhvervede en landbrugsejendom i 2005 med henblik på udstykning og salg. En stor del af ejendommen blev solgt fra i perioden 2005-2007 med betydelige avancer.

Restarealet på ca. 1 hektar har vist sig vanskeligt at sælge og er derfor midlertidigt udlejet for 1.500 kr. årligt. Driften af dette restareal har resulteret i underskud i årene 2008-2011, da ejendomsskatten alene overstiger lejeindtægten.

SKAT havde forhøjet klagerens indkomst med ikke-godkendt fradrag for underskud og efterbeskattet opsparet overskud fra virksomhedsordningen, idet virksomheden ikke blev anset for erhvervsmæssig, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a og Virksomhedsskatteloven § 1 samt Virksomhedsskatteloven § 15, stk. 1. SKAT argumenterede for, at udlejningsaktiviteten var af for beskedent omfang og ikke rentabel, og at der skulle skelnes mellem den tidligere næringsaktivitet (salg af jord) og den nuværende formuepleje (udlejning af restareal).

Klageren fastholdt, at der var tale om en igangværende udstykningsvirksomhed, og at hensigten med erhvervelsen var næring. Klageren anførte, at den samlede aktivitet skulle vurderes under ét, og at den samlede avance dokumenterede rentabilitet. Subsidiært argumenterede klageren for, at udlejning af fast ejendom altid er erhvervsmæssig, uanset størrelse, og at virksomhedsordningen burde kunne anvendes, da intentionen med loven var at sidestille personlige erhvervsdrivende med selskaber.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse og fandt, at virksomheden [virksomhed1] I/S ikke kunne anses for erhvervsmæssig i skatteretlig forstand i de omhandlede indkomstår.

Begrundelse for afgørelsen

• Erhvervsmæssighedskriterier: Retten lagde vægt på, at en erhvervsmæssig virksomhed skal være indrettet med systematisk indtægtserhvervelse for øje og have mulighed for at opnå overskud over en længere periode, herunder forrentning af kapital og en rimelig driftsherreløn.
• Omfang og rentabilitet: Den årlige indtægt fra udlejning af restarealet på 1.500 kr. blev anset for at være af et så underordnet omfang, at virksomheden allerede af den grund ikke var erhvervsmæssig. Da ejendomsskatten alene oversteg indtægten, ville driften i denne form aldrig kunne give overskud.
• Sondring mellem drift og formuepleje: Landsskatteretten var enig med SKAT i, at der skulle skelnes mellem den løbende drift og formuepleje. Selvom der tidligere havde været betydelige avancer fra salg af jord, blev den nuværende udlejningsaktivitet af restarealet betragtet som formuepleje, da de løbende driftsunderskud var af underordnet karakter i forhold til de potentielle indtjeningsmuligheder ved et fremtidigt salg. Driften blev derfor anset for at fortsætte af hensyn til formuepleje og ikke indtægtserhvervelse.
• Konsekvens for fradrag og virksomhedsordning: Som følge af, at virksomheden ikke blev anset for erhvervsmæssig, kunne der ikke foretages fradrag for underskud efter Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Endvidere kunne virksomheden ikke indgå i virksomhedsordningen, jf. Virksomhedsskatteloven § 1. Det opsparede overskud i virksomhedsordningen med tillæg af virksomhedsskat skulle derfor medregnes til den personlige indkomst i 2010, jf. Virksomhedsskatteloven § 15, stk. 1, da den erhvervsmæssige virksomhed blev anset for ophørt før dette indkomstår.
• Civilretlig status: Retten bemærkede, at en skatteretlig bedømmelse af et selskabs drift ikke har noget at gøre med selskabets civilretlige status, jf. SKM2009.4.BR.