Delvis godkendelse af lejeforhøjelse i Hørsholm: Huslejenævnet begrænser udlejers krav

I denne sag fra Hørsholm Kommune behandlede Huslejenævnet en tvist om lejeforhøjelse i en ejendom fra 1900 med to beboelseslejligheder. Udlejeren havde varslet en betydelig lejeforhøjelse fra 54.000 kr. årligt til 126.750 kr. årligt, effektiv fra 1. marts 2013. Lejeren, som havde boet i lejemålet siden 1. december 2005, gjorde indsigelse mod denne forhøjelse.

Nævnet foretog en besigtigelse af lejemålet den 20. februar 2013. Under besigtigelsen blev flere forhold noteret:

1. Ejendommen opvarmes med naturgas.
2. Adgangsforholdene til lejemålet på 1. sal er uhensigtsmæssige med en stejl, smal trappe.
3. Vinduerne er delvist forsynet med forsatsvinduer og delvist med termoruder, hvoraf en er punkteret.
4. Badeværelset er moderniseret, mens køkkenet er ældre moderniseret.
5. Loftrummet er ikke godkendt til beboelse og har en ulovlig stejl trappe uden gelænder.
6. Ejendommens generelle vedligeholdelsesstand er dårlig.
7. Ejendommen ligger tæt på jernbanen og et pizzeria.

Nævnet vurderede, at den oprindelige leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, men at den varslede forhøjelse ville overstige det lejedes værdi betydeligt. Der var uenighed i nævnet om størrelsen af den acceptable lejeforhøjelse, men flertallet besluttede at godkende en forhøjelse på 30.000 kr. årligt.

Huslejenævnet traf følgende afgørelse:

1. Den årlige leje godkendes forhøjet fra 54.000 kr. til 84.000 kr. fra 1. marts 2013.
2. Dette er en væsentlig reduktion i forhold til udlejers oprindelige krav om en forhøjelse til 126.750 kr. årligt.
3. Nævnet lagde vægt på ejendommens dårlige vedligeholdelsesstand, mangelfuld isolering, uhensigtsmæssige adgangsforhold og den mindre attraktive beliggenhed.
4. Loftrummet, som ikke er godkendt til beboelse, blev kun vægtet med ca. 1/3 i forhold til det øvrige beboelsesareal.
5. Nævnet påpegede, at varmeudgifter ikke kan indeholdes i lejen og at udlejer må opkræve forhøjet varmebidrag separat og udarbejde varmeregnskab efter reglerne i lejeloven.
6. Vedrørende mangler i lejemålet blev lejer henvist til at kontakte udlejer direkte, da udlejer har pligt til at holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige.

Afgørelsen var delvist i lejers favør, da den godkendte lejeforhøjelse var betydeligt mindre end udlejers oprindelige krav.