Landsskatteretten: Opgørelse af ejendomsavance ved salg af ejendom i interessentskab – Udbyderhonorar og købsomkostninger

Sagen omhandler opgørelsen af ejendomsavance ved salg af en ejendom ejet af [virksomhed1] I/S, hvori klageren er deltager. Skatteankenævnet stadfæstede SKATs afgørelse, der ansatte ejendomsavancen til 632.913 kr. for klagerens andel, hvilket Landsskatteretten ligeledes stadfæstede.

Sagens baggrund

[virksomhed1] I/S blev stiftet den 2. november 1995 af tre personer, der erhvervede en erhvervsejendom for 6.300.000 kr. med overtagelsesdag den 31. december 1995. Af interessentskabets åbningsbalance ultimo 1995 fremgik ejendommens anskaffelsessum dog til 8.500.000 kr. Kort efter indtrådte yderligere syv interessenter, herunder klageren, hver med en ejerandel på 10 pct. Den oprindelige købspris på 6.300.000 kr. og den bogførte anskaffelsessum på 8.500.000 kr. udgjorde en difference på 2.200.000 kr., hvoraf 1.800.000 kr. blev betegnet som "avance for de oprindelige 3 interessenter" og 400.000 kr. som købsomkostninger.

Ejendommen blev solgt den 1. juli 2008 for 13.500.000 kr. (kontantomregnet 13.308.000 kr.). Efter salgsomkostninger på 472.574 kr. udgjorde nettosalgssummen 12.835.426 kr.

Tvistens kerne

Uenigheden mellem SKAT og klageren drejede sig om opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum. Klageren mente, at den regulerede anskaffelsessum skulle være 8.500.000 kr. plus 130.000 kr. i 10.000 kr.'s tillæg, hvilket ville give en ejendomsavance på 407.926 kr. for klagerens andel. SKAT derimod anså differencen på 1.800.000 kr. mellem den oprindelige købesum og den pris, de indtrædende investorer betalte, som et honorar til projektudbyderne og ikke en del af ejendommens anskaffelsessum. SKAT godkendte desuden kun 76.300 kr. i købsomkostninger mod klagerens anførte 400.000 kr. Dette resulterede i en ansat ejendomsavance på 632.913 kr. for klagerens andel.

SKATs opgørelse af ejendomsavancen for 100 pct. og 10 pct. ejerandel var som følger:

Klagerens argumenter

Klageren påstod, at den selvangivne avance skulle godkendes, subsidiært nedsættes. Det blev anført, at der var tale om dobbeltbeskatning, idet en del af fortjenesten allerede var beskattet i 1995. Klageren argumenterede for, at interessenterne havde en berettiget forventning om, at den skattemæssige anskaffelsessum på 8.500.000 kr. var godkendt, da der var foretaget afskrivninger på dette grundlag siden 1995. De 1.800.000 kr. blev anset for at dække risiko, omfattende arbejde og en reel værdistigning, ikke et udbyderhonorar. Klageren henviste til, at de oprindelige investorer påtog sig betydelig risiko ved køb fra et konkursbo og udførte omfattende arbejde med ejendommen, herunder teknisk gennemgang, lejekontrakter og finansiering. Det blev fremhævet, at de af skatteankenævnet refererede domme var afsagt efter salget i 2008 og derfor ikke var relevante. Endvidere blev det anført, at der i henhold til SKM 2010.423 SR og SKM 2012.84 ØLD skal være parallelitet mellem sælgers afståelsessum og købers anskaffelsessum, og at SKAT havde undladt at korrigere de genvundne afskrivninger.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Formaliteten

Landsskatteretten fastslog, at SKATs afgørelse af 3. juli 2012 var truffet inden for den ordinære ansættelsesfrist, jf. Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 1. En stillingtagen til, om et beløb på 1.800.000 kr. udgjorde en videresalgsavance eller betaling til projektudbydere, blev anset for en retlig vurdering og ikke et skøn. Dette betød, at afgørelsen ikke var i strid med Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 3, som også refererer til den dagældende bestemmelse i Skattestyrelsesloven § 15, stk. 3.

Landsskatteretten afviste klagerens argument om retsbeskyttet forventning baseret på skattemyndighedernes passivitet over for tidligere selvangivne afskrivningsgrundlag. Det blev henvist til Højesterets dom i UfR 1997.302 HR og Retten i [by6]s dom i SKM 2013.484 BR, som fastslår, at passivitet ikke giver grundlag for retsbeskyttede forventninger om en forkert fastsættelse. SKATs ansættelse blev derfor ikke anset for ugyldig.

Realiteten

Landsskatteretten lagde til grund, at interessentskabet oprindeligt købte ejendommen for 6.300.000 kr. den 8. december 1995, da der kun var tre interessenter. Klageren og de øvrige investorer indtrådte i interessentskabet kort tid efter, senest den 31. december 1995. Klagerens køb blev derfor ikke kvalificeret som køb af