Arealmangler ved ejendomssalg - Krav om afslag i købesum

Sagen omhandler en tvist mellem sagsøgerne, der købte en ejendom af sagsøgte i 2007, og sagsøgte vedrørende arealmangler ved ejendommen og spørgsmålet om forældelse af sagsøgernes krav.

Sagens Baggrund

Sagsøgerne købte ejendommen den 6. juni 2007 for 1.465.000 kr. med overtagelsesdag den 1. juli 2007. I forbindelse med handlen blev der fremlagt BBR-ejermeddelelser, der angav boligarealet til henholdsvis 136 m² (fra 1994) og 150 m² (fra 1995). Tilstandsrapporten fra 2007 angav også 150 m², men oplysningen var baseret på foreliggende materiale og ikke faktisk opmåling.

Det fremgik, at havestuen på ejendommen, opført af sagsøgtes sælger i 1994, var blevet godkendt til beboelse og tillagt boligarealet i forbindelse med sagsøgtes køb af ejendommen.

Syn og Skøn

Under sagen blev der afholdt syn og skøn, som fastslog, at ejendommens boligareal reelt var 137 m². En yderligere skønserklæring viste, at en arealafvigelse fra 150 m² til 137 m² ville have haft en prismæssig betydning på 75.000 kr. på overtagelsestidspunktet.

Parternes Forklaringer

• Sagsøgerne (Part 1 og Part 2): Forklarede, at de var førstegangskøbere i 2007 og opdagede arealafvigelsen i 2011, da de ville opføre en garage og i den forbindelse opmålte huset. De havde ingen fornemmelse af, at huset var mindre end 150 m².
• Sagsøgte (Part A): Forklarede, at han købte huset i 1994, hvor havestuen skulle godkendes til beboelse. Han troede, at arealet på 150 m² var korrekt, da det stemte med BBR-ejermeddelelsen fra 1995. Han var ikke byggekyndig og havde ikke beskæftiget sig med arealændringen.

Parternes Påstande og Argumenter

• Sagsøgerne påstod, at ejendommen var mangelfuld på grund af det mindre areal, og at sagsøgte havde pådraget sig erstatningsansvar ved at give urigtige oplysninger. De krævede 127.015,50 kr. med procesrente. Subsidiært krævede de et afslag i købesummen. De gjorde gældende, at kravet ikke var forældet, da de først fik kendskab til manglen i 2011, og at de ikke havde udvist passivitet.
• Sagsøgte påstod frifindelse og gjorde gældende, at kravet var forældet efter Forældelsesloven § 3, stk. 1, da det burde være indtrådt den 1. januar 2011, forud for sagens anlæg. Sagsøgte mente også, at kravet var bortfaldet på grund af sagsøgernes passivitet, da arealafvigelsen var synlig, og at sagsøgte ikke havde udvist ansvarspådragende forhold, da arealændringerne ikke var sket i hans ejertid.

Rettens Begrundelse og ResultatRetten lagde til grund, at ejendommens boligareal var 137 m², og ikke de oplyste 150 m², baseret på den foretagne skønsmandsopmåling. Denne arealafvigelse blev anset for en mangel ved ejendommen.Retten fandt, at sagsøgerne ikke burde have haft kendskab til arealafvigelsen før 2011, da både sagsøgerne og sagsøgte troede, at arealet på 150 m² var korrekt. Derfor begyndte forældelsesfristen på tre år først at løbe i 2011, og sagsøgernes krav blev ikke anset for forældet i henhold til Forældelsesloven § 3, stk. 1. Sagsøgerne blev heller ikke anset for at have udvist passivitet.Retten fandt ikke grundlag for at antage, at sagsøgte forud for handlen var klar over den ukorrekte arealangivelse, og der var derfor ikke grundlag for at anse sagsøgte for at have handlet erstatningspådragende.På baggrund af arealafvigelsens størrelse og skønsmandens vurdering af dens betydning for ejendommens handelsværdi, fandt retten, at sagsøgerne var berettiget til et afslag i købesummen. Afslaget blev fastsat til 65.000 kr.### Afgørelse- Sagsøgte (Part A) skal inden 14 dage betale sagsøgerne (Part 1 og Part 2) 65.000 kr. med tillæg af procesrente fra den 13. november 2012.- Sagsøgte skal inden samme frist betale sagsøgerne 39.043,70 kr. i sagsomkostninger. Dette beløb dækker udgifter til syn og skøn (17.183,70 kr.), retsafgift (1.860 kr.) og delvis dækning af advokatbistand (20.000 kr. inklusive moms).