Landsskatteretten: Fradrag for vedligeholdelsesudgifter – Forbedringsudgifter vs. Vedligeholdelsesudgifter – Ejendom erhvervet i 2006

Sagen omhandler klagerens fradrag for vedligeholdelsesudgifter på en udlejningsejendom i indkomstårene 2008 og 2009. Klageren og ægtefællen ejede hver 12,5% af ejendommen, som blev overtaget den 1. juli 2006. Ejendommen bestod af en hovedbygning og et baghus, hvoraf dele var udlejet, og interessenterne selv beboede lejligheder på 1.-4. sal i hovedbygningen.

SKAT havde kun godkendt en del af de selvangivne vedligeholdelsesudgifter, idet de resterende udgifter blev anset for ikke-fradragsberettigede forbedringsudgifter. For indkomståret 2008 anvendte SKAT den såkaldte procentregel for nyerhvervede ejendomme, der tillader fradrag på 25% af den årlige lejeindtægt i de første tre ejerår. For 2009 blev fradraget delvist godkendt ud fra en skønnet levetid på 25 år for visse bygningsdele, da SKAT mente, at udgifterne bragte ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen, og at skaderne ikke var pludseligt opståede.

Klageren fastholdt, at de afholdte omkostninger primært var vedligeholdelsesudgifter, der skulle fratrækkes fuldt ud. Dette gjaldt især udgifter til rådgivende ingeniør og reparation af kloaksystemet, som ifølge klageren alene havde til formål at genoprette ejendommens tidligere stand efter konstaterede fugtproblemer og skader. Klageren argumenterede, at arbejdet ikke medførte en forbedring af ejendommen, og henviste til, at reparationer af skader opstået i ejertiden er fradragsberettigede. Klageren var dog enig i, at udskiftning af varmerør, toilet og varmtvandsbeholder skulle indgå i en ejertidsfordeling.

Den konkrete uenighed om fradrag for vedligeholdelsesudgifter kan opsummeres således:

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastslog, at udgifter til at sætte et formuegode i samme stand som ved anskaffelsen kan fratrækkes som vedligeholdelsesudgifter i henhold til Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra e. Udgifter, der forbedrer aktivet i forhold til dets stand ved erhvervelsen, er derimod ikke fradragsberettigede jf. Statsskatteloven § 6, stk. 2. Retten henviste til Højesterets dom i UfR 1958, 1173 HRD og Landsskatterettens egen kendelse af 13. august 2002 (SKM2002.432.LSR), der understreger, at udgifter til udbedring af skader opstået i ejertiden er fradragsberettigede, uanset om skaden er pludselig eller opstået over tid.

For nyerhvervede udlejningsejendomme gælder en administrativt fastsat skønsregel, den såkaldte procentregel, der i de første tre ejerår tillader et fradrag på 25% af den årlige lejeindtægt. Denne regel kan fraviges, hvis omstændighederne taler for det, og udgifter til udbedring af skader opstået efter erhvervelsen kan fratrækkes fuldt ud sideløbende med procentreglen. Dette fremgår af Den juridiske Vejledning 2016-1, afsnit C.H.3.2.3.4.4.

Indkomståret 2008

Renovation af kloak, herunder udgifter til ingeniør: Tre retsmedlemmer, herunder retsformanden, fandt, at nedslidningen af kloaksystemet var sket over flere år, herunder før klagerens erhvervelse af ejendommen. Udgifterne blev derfor anset for delvist at genoprette forringelse sket i ejertiden og delvist at forbedre ejendommen. Med en skønnet levetid på 25 år for afløbsledninger (som SKAT havde godkendt for 2009), kunne der godkendes fradrag for 3/25 af klagerens andel af udgifterne (5.217 kr.). Et retsmedlem mente, at udgifterne alene var vedligeholdelsesudgifter og derfor fuldt fradragsberettigede.

Badeværelse: Retten lagde til grund, at skaden skyldtes nedsivning af vand fra utætheder i gulvbelægningen, men det var ikke dokumenteret, at skaden var opstået i klagerens ejertid. Udgifterne til udskiftning af underliggende bjælker og renovering af etageadskillelsen blev derfor anset for delvist at genoprette forringelse sket i ejertiden og delvist at forbedre ejendommen. Med en skønnet levetid på 60 år for disse bygningsdele kunne der godkendes fradrag for 3/60 af klagerens andel af udgifterne (610 kr.).

Faldstamme: Tre retsmedlemmer, herunder retsformanden, fandt, at tæringen af faldstammen var sket over flere år, herunder før klagerens erhvervelse. Udgifterne blev derfor anset for delvist at genoprette forringelse sket i ejertiden og delvist at forbedre ejendommen. Med en skønnet levetid på 30 år for faldstammer kunne der godkendes fradrag for 3/30 af klagerens andel af udgifterne (243 kr.). Et retsmedlem mente, at udgifterne alene var vedligeholdelsesudgifter og derfor fuldt fradragsberettigede.

Konklusion for indkomståret 2008: Det samlede beregnede fradrag ud fra levetider (inklusive ikke-påklagede fradrag for toilet og varmtvandsbeholder) udgjorde 6.209 kr. Da klageren var omfattet af procentreglen for nyerhvervede udlejningsejendomme, og SKAT havde godkendt et samlet fradrag på 17.780 kr. efter denne regel, stadfæstedes SKATs afgørelse for indkomståret 2008, da procentreglen var mest fordelagtig for klageren.

Indkomståret 2009

Renovering af kloaksystemet, herunder udgifter til ingeniør: Retten fastholdt, at udgifterne delvist genoprettede forringelse sket i ejertiden og delvist forbedrede ejendommen. Med en skønnet levetid på 25 år for afløbsledninger og klagerens ejertid på 4 år, kunne der godkendes fradrag for 4/25 af klagerens andel af udgifterne (3.543 kr.).

Konklusion for indkomståret 2009: Sammen med de ikke-påklagede fradrag på 8.297 kr. og 196 kr. godkendtes et samlet vedligeholdelsesfradrag på 12.036 kr. SKATs afgørelse blev derfor stadfæstet for indkomståret 2009.