Beskatning af fortjeneste ved afståelse af ejendom erhvervet fra næringsdrivende selskab

Sagen drejede sig om, hvorvidt en hovedanpartshaver var skattepligtig efter statsskattelovens regler eller efter ejendomsavancebeskatningslovens regler ved afståelsen af en ejendom, som han erhvervede fra sit næringsdrivende selskab. Skatteankenævnet havde anset fortjenesten for almindelig indkomstskattepligtig, idet klageren blev anset for næringsdrivende inden for bygge- og ejendomsbranchen.

Ejendommen blev oprindeligt erhvervet af klagerens selskab i april 2006 med henblik på nedrivning af et eksisterende sommerhus, opførelse af et nyt og efterfølgende salg. Selskabets forretningsområde var opførelse af ejendomme og håndværksvirksomhed. I februar 2007 erhvervede klageren og hans ægtefælle ejendommen fra selskabet for samme pris, som selskabet havde betalt (1.400.000 kr.). Klageren opførte herefter selv et nyt sommerhus, som blev færdigmeldt i oktober 2007. Sommerhuset blev anvendt til udlejning og ejerspærring i perioder. I februar 2008 blev ejendommen sat til salg og afstået i maj 2008 for 3.450.000 kr.

Klageren påstod, at fortjenesten var skattefri efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2, idet hensigten var privat brug, og salget skyldtes udefrakommende omstændigheder. Han argumenterede desuden for, at han ikke var næringsdrivende med handel med fast ejendom, og at hans ansættelse i selskabet ikke automatisk gjorde ham næringsdrivende.

Landsskatterettens vurdering af næring

Landsskatteretten fastslog, at det ikke kunne lægges til grund, at klageren ved erhvervelsen af ejendommen fra selskabet hørte til den kreds af personer, der som udgangspunkt er omfattet af en næringsformodning. Det kunne endvidere heller ikke lægges til grund, at klageren drev eller påbegyndte virksomhed med handel med fast ejendom ved erhvervelsen af ejendommen fra selskabet. Den blotte overdragelse fra det næringsdrivende selskab til klageren medførte ikke, at klageren ved sin efterfølgende afståelse af ejendommen skulle opgøre fortjenesten efter Statsskatteloven, jf. TfS 1998, 241 V. Fortjenesten var derfor omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven.

Vurdering af privat benyttelse

Retten vurderede, at det ikke var godtgjort, at det var klagerens og ægtefællens hensigt på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen fra selskabet at opføre et sommerhus til eget brug. Dette blev begrundet med:

• Ejendommen blev overtaget til samme pris, som selskabet oprindeligt betalte, selvom selskabet havde en forventning om en betydelig salgspris efter opførelse.
• Klageren gennemførte et projekt, der i det væsentligste var identisk med det, selskabet havde opgivet.
• Salgsprisen opnået af klageren svarede næsten til selskabets forventede salgspris.
• Muligheden for at opnå en fortjeneste i personligt regi måtte anses for at have spillet en væsentlig rolle ved overdragelsen.
• Den korte ejertid og den hurtige påbegyndelse af salgsbestræbelserne efter færdiggørelse af byggeriet.

På baggrund heraf fandt Landsskatteretten, at ejendommen ikke havde været benyttet til privat formål i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2. Fortjenesten var derfor skattepligtig efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 1. Den talmæssige opgørelse blev overladt til SKAT, jf. Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at klagerens fortjeneste ved afståelsen af ejendommen var skattepligtig efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 1 og dermed kapitalindkomst efter Personskatteloven § 4, stk. 1. Dette var i modsætning til Skatteankenævnets afgørelse, der anså fortjenesten for almindelig indkomstskattepligtig efter Statsskatteloven § 4 og Statsskatteloven § 5a.

Begrundelse for afgørelsen

• Næringsformodning: Landsskatteretten fastslog, at klageren ikke hørte til den kreds af personer, der som udgangspunkt er omfattet af en næringsformodning ved erhvervelsen af ejendommen fra selskabet. Det kunne heller ikke lægges til grund, at klageren påbegyndte næringsvirksomhed med handel med fast ejendom ved denne erhvervelse. Den blotte overdragelse fra et næringsdrivende selskab til klageren medførte ikke, at klageren skulle opgøre fortjenesten efter Statsskatteloven, jf. TfS 1998, 241 V. Fortjenesten var derfor omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven.

• Privat benyttelse og salgshensigt: Retten vurderede, at det ikke var godtgjort, at klageren og dennes ægtefælle havde til hensigt at opføre sommerhuset til eget brug. Dette blev begrundet med:

  • Ejendommen blev overtaget fra selskabet til samme pris (1.400.000 kr.), som selskabet oprindeligt havde betalt, på trods af selskabets forventning om en salgspris på 3.395.000 kr. efter opførelse.
  • Klageren gennemførte et projekt, der i det væsentligste var identisk med det, selskabet havde opgivet.
  • Den opnåede salgspris på 3.450.000 kr. svarede næsten til selskabets oprindelige forventning.
  • Muligheden for at opnå en fortjeneste i personligt regi måtte anses for at have spillet en væsentlig rolle ved overdragelsen.
  • Den nære tidsmæssige sammenhæng mellem overtagelse (april 2007), færdiggørelse af byggeri (oktober 2007) og påbegyndelse af salgsbestræbelser (februar 2008) samt det efterfølgende salg (maj 2008).

• Konklusion om skattepligt: Uanset klagerens og ægtefællens benyttelse af ejendommen i perioderne med ejerspærring, kunne det ikke tiltrædes, at ejendommen i deres ejertid blev benyttet til privat formål i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2. Fortjenesten blev derfor anset for skattepligtig efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 1.

• Talmæssig opgørelse: Den talmæssige opgørelse af fortjenesten blev overladt til SKAT, jf. Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.