Manglende dokumentation for omkostninger medførte forhøjet ejendomsavance

Sagen omhandler opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved et kommanditselskabs (K/S) salg af en ejendom i Storbritannien. Klageren, en kommanditist i selskabet, var uenig med SKATs opgørelse af ejendommens anskaffelsessum og de fradragsberettigede salgsomkostninger.

Tvisten udsprang af, at SKAT ikke godkendte de fulde købs- og salgsomkostninger, som K/S'et havde medregnet. Af de selvangivne købsomkostninger på 5.629.296 kr. godkendte SKAT kun 500.750 kr., og af salgsomkostningerne på 730.889 kr. blev kun 414.792 kr. godkendt. Dette skyldtes manglende dokumentation og at en væsentlig del af omkostningerne blev anset for at være et ikke-fradragsberettiget udbyderhonorar.

Klageren argumenterede for, at alle afholdte omkostninger skulle indgå i anskaffelsessummen, blandt andet med henvisning til, at der var tale om køb af "brugte anparter", og at anskaffelsessummen efter Ejendomsavancebeskatningsloven skulle følge afskrivningsgrundlaget efter afskrivningsloven, som SKAT ikke havde korrigeret. Subsidiært blev det påstået, at omkostningerne skulle kunne fratrækkes i salgssummen, eller at der skulle indrømmes et skønsmæssigt fradrag. SKATs forhøjelse af klagerens andel af avancen udgjorde 604.960 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede Skatteankenævnets afgørelse og fastholdt forhøjelsen af klagerens ejendomsavance.

Begrundelse

Landsskatteretten lagde til grund, at bevisbyrden for afholdte udgifter påhviler klageren som selvstændig erhvervsdrivende, også selvom administrationen af ejendommen var overladt til en tredjepart. Retten henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1, hvorefter fortjenesten opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede anskaffelsessum.

Retten fandt, med henvisning til Højesterets praksis (SKM 2008.967), at kun udgifter, der kan henføres direkte til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, kan tillægges anskaffelsessummen. Følgende punkter var afgørende for rettens beslutning:

• Dokumentation: Der var kun fremlagt dokumentation for købsomkostninger på 1.514.563 kr., hvoraf SKAT korrekt kun havde godkendt 500.750 kr. som værende direkte henførbare til købet.
• Bevisbyrde for udbyderhonorar: Klageren havde ikke løftet bevisbyrden for, at de resterende, ikke-dokumenterede købsomkostninger på 4.114.733 kr. ikke udgjorde et vederlag til projektudbyderen for projektets udvikling og udbud, hvilket ikke er en fradragsberettiget del af anskaffelsessummen.
• Argument om "brugte anparter": Retten afviste klagerens argument om, at der var tale om køb af "brugte anparter". Det fremgik af tegningsaftalen, at klageren var første investor og havde tegnet nye anparter i et nystiftet kommanditselskab.
• Fradrag i salgssum: Retten fandt intet grundlag for at fratrække de ikke-godkendte købsomkostninger i salgssummen, da det ikke var godtgjort, at der ved salget blev betalt for andet end selve ejendommen.
• Skønsmæssigt fradrag: Der blev ikke fundet grundlag for at indrømme et skønsmæssigt fradrag for yderligere salgsomkostninger ud over de dokumenterede 414.792 kr.

På baggrund af ovenstående stadfæstede Landsskatteretten afgørelsen, hvilket medførte en forhøjelse af klagerens resultat af udenlandsk virksomhed med 604.960 kr.