Tilbagebetaling af deponeret beløb og erstatning for udgifter i sag om køb af Flakfortet

Denne sag, anlagt den 22. december 2016, omhandler spørgsmålet om tilbagebetaling af et deponeret beløb i forbindelse med en betinget købsaftale vedrørende ejendommen Flakfortet, samt spørgsmålet om negativ kontraktsinteresse.

Sagens Baggrund

Flakfortet, beliggende i København K, blev den 22. december 1995 omfattet af beskyttelse under Naturbeskyttelsesloven § 12, Naturbeskyttelsesloven § 13 og [Naturbeskyttelsesloven § 18]. Sagsøgte, Malmökranen AB, erhvervede Flakfortet i 2001 og udbød det til salg i efteråret 2015. Salgsmaterialet angav, at fortet var totalistandsat siden 2001.

Den 11. maj 2016 indgik sagsøger, Part 1 ApS, en betinget købsaftale om erhvervelse af Flakfortet for 56.000.000 kr. Aftalen indeholdt flere centrale punkter:

• Fredningsstatus: Køber blev gjort særskilt bekendt med ejendommens fredningsstatus, der fremgik af servitut nr. 2. Denne fredning indebar begrænsninger i anvendelsen af ejendommen, jf. Museumsloven § 29 a og [Museumsloven § 29 e].
• Deponering: Sagsøger skulle deponere 750.000 kr. hos sælgers advokat senest 5 dage efter underskrivelsen af købsaftalen.
• Sælgers Oplysninger: Aftalens pkt. 17 angav, at sælger ikke var bekendt med uopførte arbejder eller beslutninger, der senere ville medføre udgifter for ejendommen.
• Tilbagetrædelsesret: Køber kunne uden begrundelse træde tilbage fra købsaftalen inden den 30. juni 2016 kl. 24:00. Hvis køber trak sig, var sælger berettiget til 50% af deponeringen (375.000 kr.), jf. pkt. 18.3. Det resterende beløb skulle returneres til køber, og købers krav kunne tvangsfuldbyrdes, jf. [Retsplejeloven § 478, stk. 1, nr. 5].

Sagsøger deponerede ikke det aftalte beløb på 750.000 kr. Efter rykning accepterede sagsøgte den 27. maj 2016 en ændring af aftalen, hvor deponeringsbeløbet blev reduceret til 375.000 kr. Sagsøger indbetalte beløbet den 30. maj 2016.

Sagens Forløb og Afsløringer

I juni 2016 blev det på et møde mellem sagsøger og Slots- og Kulturstyrelsen oplyst, at der ikke var søgt om tilladelse til til- og ombygninger, der var udført på Flakfortet. Den 30. juni 2016 underskrev parterne et tillæg til købsaftalen, der forlængede due diligence-perioden til den 17. juli 2016 kl. 16:00, hvor de 375.000 kr. var deponeret for at give sagsøger eksklusivitet.

Den 17. juli 2016 meddelte sagsøgers advokat, at sagsøger ikke ønskede at fortsætte med erhvervelsen af Flakfortet, da det ikke blev vurderet realistisk at opnå en endelig afgørelse fra relevante myndigheder inden fristen, og der ikke var fundet en løsning vedrørende tilbagebetaling af det deponerede beløb.

Den 29. juli 2016 afgav Slots- og Kulturstyrelsen en varsling om påbud og partshøring vedrørende Flakfortet. Varslingen, der var på 20 sider, oplistede en række tilstandsændringer ved fortidsmindet, som der ikke var søgt tilladelse til.

Parternes Synspunkter

Sagsøger (Part 1 ApS) påstod:

• Den betingede købsaftale var ikke retligt bindende, da forudsætningerne for aftalens indgåelse ikke var til stede.
• Malmökranen var bekendt med ejendommens fredningsstatus og behovet for tilladelser til ombygninger, men havde afgivet urigtige oplysninger i aftalens pkt. 17 og mundtligt.
• Malmökranen havde udført omfattende arbejder uden fuld tilladelse, hvilket ville medføre betydelige udgifter til genetablering.
• Sagsøger ville ikke have indgået aftalen, hvis de havde kendt til de ulovlige ombygninger, og er derfor berettiget til tilbagebetaling af depositum og erstatning for negativ kontraktsinteresse (advokat- og ingeniørudgifter) på grund af Malmökranens tilsidesættelse af sin loyale oplysningspligt.

Sagsøgte (Malmökranen AB) påstod frifindelse og gjorde gældende:

• Det deponerede beløb på 375.000 kr. skulle kun tilbagebetales, hvis Freja Ejendomme A/S afviste sagsøger som køber.
• Beløbet var betaling for, at sagsøger fik eksklusiv adgang til Flakfortet i den mest attraktive udbudsperiode til due diligence.
• Der var ingen hjemmel til at pålægge Malmökranen at dække sagsøgers rådgivnings- og undersøgelsesudgifter.
• Varslingen fra Slots- og Kulturstyrelsen var irrelevant, da den blev meddelt efter sagsøgers tilbagetræden og kun var et varsel, ikke et påbud.
• Malmökranen havde handlet sædvanligt og loyalt i forhandlingsforløbet og havde ikke pådraget sig erstatningsansvar.

Rettens Begrundelse og Afgørelse

Retten lagde til grund, baseret på bevisførelsen og varslingsskrivelsen af 29. juli 2016, at der var foretaget omfattende uautoriserede ombygninger på Flakfortet. Disse ombygninger blev vurderet af Slots- og Kulturstyrelsen som en overtrædelse af Museumsloven § 29 o, stk. 4, og styrelsen agtede at udstede et påbud om at bringe forholdene i orden.

Selvom varslingsskrivelsen indeholdt forhold, der var givet tilladelse til, fandt retten, at et påbud om retablering af de øvrige forhold ville medføre en betydelig udgift for ejendommens ejer eller bruger. Det blev endvidere lagt til grund, at sagsøger forud for den betingede købsaftale, herunder aftalen om deponering af 375.000 kr., ikke var blevet gjort bekendt med disse forhold.

Forholdene blev anset for at udgøre en retlig mangel ved ejendommen. Retten fandt, at den omstændighed, at skrivelsen af 29. juli 2016 var en varslingsskrivelse og ikke et endeligt påbud, ikke gjorde nogen forskel. Da sagsøgte ved at undlade at oplyse om forholdene havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt, fandt retten, at sagsøger havde krav på tilbagebetaling af det deponerede beløb samt var berettiget til erstatning til dækning af afholdte udgifter til advokat og anden bistand.

Sagsøgers påstand blev herefter taget til følge.

Sagens Omkostninger

Retten fastsatte sagens omkostninger som følger:

• Retsafgift: 15.220 kr.
• Advokatbistand: 60.000 kr.

Den samlede omkostningsfastsættelse på 75.220 kr. tog hensyn til sagens værdi, forløb og udfald. De idømte sagsomkostninger forrentes efter Renteloven § 8 a.

Dom

Malmökranen AB skal inden 14 dage betale 620.975 kr. til Part 1 ApS med tillæg af procesrente fra den 22. december 2016, til betaling sker. Malmökranen AB skal endvidere betale sagens omkostninger til Part 1 ApS med 75.220 kr.