Mangelfuld vurdering af eternittag i tilstandsrapport førte til erstatning

Sagen omhandler en klage over en tilstandsrapport, hvor et utæt og nedslidt eternittag på en beboelsesejendom fejlagtigt blev vurderet med karakteren K1. Klager anførte, at rapporten ikke var retvisende, og at det tilbudte erstatningsbeløb fra den bygningssagkyndige var utilstrækkeligt i forhold til udbedringsomkostningerne.

Tagets faktiske tilstand

En uvildig skønsmand konstaterede ved en besigtigelse, at tagpladerne, som var asbestfri eternit fra 1991, var i dårlig stand. Der var udbredte afskalninger, huller og tidligere reparationer. I tagrummet var der tydelige tegn på vandindtrængning i form af udfældninger på pladernes underside. Ifølge klager havde der været vandindtrængning i selve boligen, som dog var blevet repareret omgående.

Fejl i den oprindelige tilstandsrapport

Skønsmanden konkluderede, at tagpladerne var nedslidte og burde udskiftes. I tilstandsrapporten var skaden kun beskrevet som "krakelering og forvitring i overflader" med karakteren K1. Skønsmanden vurderede, at skaden burde have fået karakteren K3, da der var en klar risiko for fugtindtrængning. Det blev anset som en skærpende omstændighed, at en tidligere rapport fra 2018 havde givet taget karakteren K3.

Desuden var tagets forventede restlevetid ikke angivet korrekt. Da produktionsdatoen var kendt, burde restlevetiden have været angivet som "Højst 5 år", da pladernes tabellevetid på 30 år var ved at udløbe.

Omkostninger til udbedring

Udgifterne til en fuld udskiftning af tagbelægningen, inklusiv stillads og nye lægter, blev af skønsmanden anslået til 198.000 kr. inkl. moms. Da tagpladernes levetid alligevel var tæt på udløb, blev der fastsat en forbedringsværdi på 80 %, svarende til 158.400 kr.

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige fandt, at den bygningssagkyndige havde handlet ansvarspådragende ved at fejlbedømme tagets tilstand i tilstandsrapporten.

Nævnets begrundelse

Nævnet lagde vægt på skønsmandens vurdering af, at tagets skader var så alvorlige, at de skulle have været karakteriseret som K3 (kritiske skader) og ikke K1 (mindre alvorlige skader). Den bygningssagkyndige burde have beskrevet risikoen for fugtindtrængning og skader på de underliggende bygningsdele. Fejlen blev forstærket af, at den forventede restlevetid ikke var korrekt angivet, hvilket gav et misvisende billede af tagets tilstand.

Erstatningens fastsættelse

Klager blev tilkendt en erstatning på 39.600 kr. Beløbet er beregnet som forskellen mellem de skønnede udbedringsomkostninger (198.000 kr.) og den fastsatte forbedringsværdi (158.400 kr.). Den bygningssagkyndige blev pålagt at betale dette beløb til klager.