Udgifter til fraflytning af lejere kunne fratrækkes i salgssum ved avanceopgørelse

Sagen omhandlede et bindende svar på, om et interessentskab (sælger) kunne fratrække udgifter til erstatning til lejere og tilhørende advokatomkostninger i salgssummen ved opgørelse af ejendomsavancen. Sælger solgte en erhvervsejendom til et ApS, som de samme ejere stod bag. Formålet med salget var at realisere et hotelprojekt, hvilket krævede nedrivning af den eksisterende bygning.

En central betingelse i købsaftalen var, at sælger skulle levere ejendommen fri for lejemål. For at opfylde dette, betalte sælger i alt 1.660.000 kr. i erstatning til fire lejere for at fraflytte i utide, samt 252.884 kr. i advokatomkostninger.

SKAT svarede "Nej" til spørgsmålet. SKAT mente, at udgifterne vedrørte ophøret af udlejningsvirksomheden og ikke selve salget af ejendommen. Derfor var der ifølge SKAT ikke den nødvendige forbindelse til salget, og udgifterne kunne ikke fratrækkes i afståelsessummen, med henvisning til bl.a. SKM2010.119.BR.

Klageren argumenterede for, at udgifterne var en direkte og nødvendig følge af salget, da handlen var betinget af, at ejendommen var fri for lejere. Udgifterne skulle derfor anses som salgsomkostninger, der kunne reducere den skattepligtige avance, med henvisning til praksis som TfS 1985.293 LSR.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten ændrede SKATs bindende svar fra "Nej" til "Ja".

Retten lagde afgørende vægt på, at det var en udtrykkelig betingelse i købsaftalen, at ejendommen skulle overtages af køber fri for lejemål. Dette skabte en direkte og tilstrækkelig forbindelse mellem de afholdte udgifter til lejerfratrædelser og selve salget af ejendommen.

Landsskatterettens begrundelse var baseret på følgende punkter:

• Opgørelsen af fortjenesten sker i henhold til Ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.
• Etableret praksis (bl.a. TfS 1985.637.LSR) anerkender, at udgifter til at frigøre en ejendom for lejemål kan fradrages i afståelsessummen, især når salget er betinget heraf.
• Købsaftalens punkt 3.3 fastslog utvetydigt, at sælger var forpligtet til at levere ejendommen fri for lejemål.
• Da SKAT ikke havde bestridt, at handlen var sket på armslængdevilkår, lagde Landsskatteretten dette til grund.

På denne baggrund fandt Landsskatteretten, at både erstatningerne til lejerne og de tilknyttede advokatomkostninger kunne fratrækkes ved opgørelsen af afståelsessummen.