Manglende selskabsindtægter ved salg af sommerhuse til aktionærer

Sagen omhandlede beskatning af manglende selskabsindtægter på 960.000 kr. for [virksomhed1] A/S, som SKAT havde anset for at være opstået ved salg af to sommerhuse til interesseforbundne parter under handelsværdien. SKAT havde forhøjet selskabets indkomst med 960.000 kr., idet de mente, at hver ejendom var solgt 480.000 kr. under handelsværdien, jf. Statsskatteloven § 4 og Ligningsloven § 2.

[virksomhed1] A/S havde i 2007 afhændet to sommerhusejendomme for hver 1.500.000 kr. til aktionærerne [person1] og [person2]. Selskabet var i økonomiske vanskeligheder, og salgene var en del af en aftale, hvor aktionærerne købte ejendomme for at tilvejebringe kapital og undgå konkurs. Klageren, repræsenteret af sin advokat, påstod, at den aftalte købspris på 1.500.000 kr. for hver ejendom svarede til handelsværdien.

Syn og skøn

Under sagens behandling blev der afholdt syn og skøn i henhold til Skatteforvaltningsloven § 47. Den udmeldte statsautoriserede ejendomsmægler og valuar, [person6], afgav en syns- og skønserklæring, der bekræftede, at den fastsatte kontantpris på 1.500.000 kr. på tidspunktet for skødets underskrift den 28. november 2007 var i overensstemmelse med ejendommenes markedspris. Skønsmanden tog hensyn til, at salget var sket uden ejendomsmægler, hvilket medførte en besparelse på salgsomkostninger på ca. 75.000 kr. Der blev også indhentet statistiske oplysninger om solgte sommerhuse i [by2] Kommune, som understøttede vurderingen. Skønsmanden bemærkede, at selvom hovedentreprenøren ikke var gået konkurs som tidligere antaget, og der var indgået et forlig om mangelsansvar, ændrede dette ikke vurderingen af handelsværdien.

Landsskatteretten fandt på baggrund af syns- og skønserklæringerne, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte den selvangivne salgspris for ejendommene. Retten nedsatte derfor den påklagede ansættelse med 960.000 kr., hvilket svarede til den forhøjelse, SKAT havde foretaget.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten lagde til grund, at Ligningsloven § 2, stk. 1 fastslår, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår, der svarer til, hvad der kunne være opnået mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet).

Retten bemærkede, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kan anses for udtryk for ejendommens handelsværdi. Dog kan denne tilsidesættes, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, eller hvis der er foretaget ombygning/modernisering, der påvirker handelsværdien.

Landsskatteretten lagde vægt på følgende:

• Ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006 for begge ejendomme udgjorde 1.500.000 kr.
• Syns- og skønserklæringerne, afgivet i henhold til Skatteforvaltningsloven § 47, fastslog, at handelsværdien for begge ejendomme på tidspunktet for skødernes underskrivelse den 28. november 2007 var 1.500.000 kr. (ekskl. indbo).

På baggrund af de foreliggende oplysninger, herunder især syns- og skønserklæringerne, fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte den selvangivne salgspris på 1.500.000 kr. for hver af ejendommene. Retten ændrede derfor SKATs afgørelse og nedsatte den påklagede ansættelse med 960.000 kr.