Landsskatteretten: Fastsættelse af afståelsessum ved ejendomssalg og genanbringelse af ejendomsavance

Sagen omhandlede fastsættelse af en ejendoms afståelsessum og opgørelse af ejendomsavance for en klager, der ejede en andel af kommanditselskabet K/S [virksomhed1]. Kommanditselskabet solgte ejendommen [virksomhed1] i 2009, som i ejerperioden havde været bortforpagtet. Ifølge slutsedlen var købesummen aftalt til 27.000.000 kr., fordelt på 26.100.000 kr. for ejendommen og 900.000 kr. for inventar og løsøre.

En central del af handlen var et mageskifte, hvor K/S [virksomhed1] som del af betalingen overtog en række ejendomme. Den oprindelige aftale inkluderede overtagelse af fire ejendomme til en samlet kostpris på 14.200.000 kr. Et tillæg til slutsedlen specificerede yderligere to ejendomme til en samlet kostpris på 10.181.339 kr., hvilket bragte den samlede værdi af de mageskiftede ejendomme til 24.381.339 kr.

SKAT havde lagt den aftalte afståelsessum på 27.000.000 kr. til grund og opgjorde en ejendomsavance for klageren på 1.277.183 kr. Derudover ansatte SKAT genvundne afskrivninger til 330.434 kr. og ændrede overskud ved virksomhed fra selvangivne -293.074 kr. til 13.454 kr.

SKATs begrundelse for den opgjorte ejendomsavance var, at der ikke kunne foretages genanbringelse af ejendomsavancen i den nyerhvervede ejendom [virksomhed4]. Dette skyldtes, at hverken den solgte ejendom ([virksomhed1]) eller den nyerhvervede ejendom ([virksomhed4]) blev anset for erhvervsmæssigt anvendt i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 6a, da begge ejendomme var udlejet. SKAT henviste til, at udlejning af ejendom ikke anses for erhvervsmæssig anvendelse i denne sammenhæng.

Klagerens repræsentant påstod, at salget af [virksomhed1] ikke havde udløst nogen avance, men derimod et tab for kommanditisterne. Argumentet var, at værdien af de mageskiftede ejendomme, som udgjorde en del af afståelsessummen, var faldet markant efter overdragelsen. En redegørelse fra kurator i K/S [virksomhed1]s konkurs i 2010 viste, at de mageskiftede ejendomme var vurderet til 11.196.494 kr., hvilket var et tab på 13.184.905 kr. i forhold til de værdier, der lå til grund for ejendomsavanceopgørelsen. Klageren mente, at dette reelle tab burde medføre, at beskatningen frafaldtes.

Opgørelse af ejendomsavance og genvundne afskrivninger

SKATs opgørelse af ejendomsavancen for K/S [virksomhed1] var som følger:

SKATs opgørelse af genvundne afskrivninger og tab på driftsmidler for klagerens andel var som følger:

Klagerens repræsentant fremlagde en opgørelse over de mageskiftede ejendommes værdier ved overtagelsen og ved konkursen:

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse, idet den aftalte afståelsessum på 27.000.000 kr. skulle lægges til grund, og den senere værdiforringelse af de mageskiftede ejendomme ikke havde betydning for fastsættelsen af afståelsessummen i 2009. Desuden blev det bekræftet, at genanbringelse af ejendomsavancen ikke var mulig, da ejendommene ikke blev anset for erhvervsmæssigt anvendt i henhold til lovgivningen.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om fastsættelse af ejendomsavance, genvundne afskrivninger og overskud ved virksomhed. Afgørelsen byggede på følgende hovedpunkter:

• Skattepligt af fortjeneste: Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal medregnes til den skattepligtige indkomst i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede anskaffelsessum, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 4.

• Genanbringelse af ejendomsavance: Muligheden for genanbringelse af ejendomsavance i en nyerhvervet ejendom, som beskrevet i Ejendomsavancebeskatningsloven § 6a, fandt ikke anvendelse i denne sag. Dette skyldtes, at hverken den solgte ejendom (K/S [virksomhed1]) eller den nyerhvervede ejendom ([virksomhed4]) blev anset for erhvervsmæssigt anvendt i henhold til lovens bestemmelser, da begge ejendomme var udlejet. Udlejning af fast ejendom anses ikke for erhvervsvirksomhed i denne sammenhæng.

• Fastsættelse af afståelsessum: Den af parterne aftalte afståelsessum for [virksomhed1] på 27.000.000 kr. blev lagt til grund ved opgørelsen af ejendomsavancen. Det forhold, at berigtigelsen af afståelsessummen delvist skete ved mageskifte, og at de modtagne ejendomme senere blev vurderet til en lavere værdi i forbindelse med konkurs, havde ingen betydning for fastsættelsen af afståelsessummen i 2009. Den senere værdiforringelse af de mageskiftede ejendomme påvirkede ikke den oprindelige afståelsessum for [virksomhed1].

• Genvundne afskrivninger og driftsmidler: Da den aftalte overdragelsessum på 27.000.000 kr. blev lagt til grund, skulle afskrivninger, genvundne afskrivninger (jf. Afskrivningsloven § 21, stk. 6) samt fortjeneste ved afståelse af driftsmidler (jf. Afskrivningsloven § 9, stk. 4) opgøres i overensstemmelse med SKATs beregninger.