Udlejning af værelser og anvendelse af ligningslovens § 15P

Sagen omhandler spørgsmålet om beskatning af lejeindtægt fra udlejning af en del af klagerens ejendom i indkomståret 2006, og hvorvidt Ligningsloven § 15P kan finde anvendelse. Skatteankenævnet havde fundet, at Ligningsloven § 15P ikke kunne anvendes, da ejendommen blev anset for at bestå af to bebølseslejligheder, og udlejningen omfattede den lejlighed, klageren ikke beboede. Klageren var anset for skattepligtig af en skønnet lejeindtægt på 50.000 kr.

Klageren havde i en årrække været lejer af ejendommen, mens han boede i Sverige. Ejendommen blev solgt til klageren med overtagelse pr. 31. marts 2006. Klagerens steddatter flyttede ind på ejendommen den 1. marts 2006 og boede der frem til 24. juni 2008. Der blev ikke indgået en lejekontrakt eller fastsat en leje mellem parterne.

Skatteankenævnets argumentation

Skatteankenævnet fastholdt SKATs afgørelse med henvisning til, at ejendommen indeholdt to selvstændige lejligheder. Dette blev underbygget af en revisors udtalelse fra 2007, der angav, at ejendommen principielt bestod af et gammelt stuehus med to bebølseslejligheder. Ankenævnet lagde vægt på, at de fremlagte fotos og plantegning viste en lejlighed med to mindre stuer, selvstændigt køkken, bad og toilet, samt selvstændig adgang udefra. Det blev anført, at Ligningsloven § 15P ikke kan anvendes ved udlejning af en lejlighed i et tofamilieshus, som ikke tjener til bolig for ejeren.

Klagerens argumentation

Klagerens repræsentant påstod, at Ligningsloven § 15P skulle finde anvendelse. Det blev anført, at stuehuset ikke var bygget som en tofamiliesejendom, og at den del, der var stillet til rådighed for steddatteren (ca. 75 kvm ud af 300 kvm), alene bestod af værelser, der var indvendigt forbundet med almindelige døre til den øvrige del af stuehuset. Der var kun én el-, varme- og vandforsyning i stuehuset. Det blev bestridt, at de udlejede værelser indeholdt et selvstændigt køkken, da det omtalte køkken var et gammelt, ubrugeligt brændselskomfur. Repræsentanten argumenterede for, at revisors bemærkninger var taget ud af kontekst, og at de faktiske forhold skulle være afgørende for den skatteretlige kvalifikation af ejendommen. Klageren fremlagde desuden dokumentation for afholdte udgifter til ejendommen for perioden 31. marts - 1. august 2006.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten fastslog, at lejeindtægter, herunder fiktive lejeindtægter, skal medregnes i den skattepligtige indkomst i henhold til Statsskatteloven § 4, litra b. Det blev lagt til grund, at klageren overtog ejendommen den 31. marts 2006, og at klagerens steddatter flyttede ind den 1. marts 2006. Ejendommen blev anset for en enfamiliesejendom, da den var vurderingsmæssigt registreret som en ejerboligejendom med én lejlighed og ikke havde været benyttet af to husstande samtidigt.

Perioden 1. marts - 31. marts 2006 (fremleje)

For perioden før klagerens køb af ejendommen, hvor klageren var lejer og fremlejede en del af værelserne til sin steddatter, fandt bestemmelserne i Ligningsloven § 15P, stk. 1 om fremleje af værelser i egen lejet lejlighed anvendelse. SKATs skønnede lejeindtægt på 5.000 kr. pr. måned blev fastholdt. Bundfradraget blev opgjort til 2/3 af klagerens egen årlige husleje på 76.700 kr., svarende til 4.261 kr. pr. måned. Den skattepligtige bruttolejeindtægt for denne periode blev derfor 739 kr. (5.000 kr. - 4.261 kr.).

Perioden 1. april - 31. juli 2006 (ejer, ikke beboer)

I denne periode ejede klageren ejendommen, men boede der ikke selv. Da klageren ikke betalte ejendomsværdiskat for denne periode, kunne Ligningsloven § 15P ikke anvendes. Klageren var som udgangspunkt skattepligtig af en lejeindtægt på 5.000 kr. pr. måned, i alt 20.000 kr. for perioden. Landsskatteretten godkendte dog fradrag for dokumenterede udgifter på 20.207,30 kr., hvilket medførte, at den skattepligtige lejeindtægt for perioden udgjorde 0 kr.

Perioden 1. august - 31. december 2006 (bofællesskab)

I denne periode boede både klageren og steddatteren i ejendommen. Landsskatteretten vurderede, at der var tale om et bofællesskab, og at der derfor ikke skulle ansættes en lejeindtægt. Dette blev begrundet med, at der ikke var en klar afgrænsning af de udlejede dele af ejendommen, da steddatteren havde adgang til hele ejendommen, herunder køkken og bad. Der blev også lagt vægt på, at klageren og steddatteren tidligere havde boet sammen i en årrække. Den skattepligtige lejeindtægt for denne periode blev derfor fastsat til 0 kr., jf. TfS 1994.849 LSR og TfS 1999.732 LSR.

Den påklagede afgørelse blev ændret i overensstemmelse hermed, hvilket resulterede i en nedsættelse af den skattepligtige lejeindtægt til 739 kr.