Bindende svar om gave ved overdragelse af udlejningsejendom mellem interesseforbundne parter

Sagen omhandlede et bindende svar vedrørende en ejendomsoverdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor spørgsmålet var, om en købesum på 4.500.000 kr. indeholdt en gave til enten køber eller sælger. Sælger, [person1], havde i januar 2010 købt en udlejningsejendom på tvangsauktion for 4.000.000 kr. I december 2010 overdrog [person1] ejendommen til [virksomhed1] ApS, der ejes 100 % af hans søn, [person2]. Overdragelsesprisen blev fastsat til 4.500.000 kr., baseret på en vurderingsrapport fra [virksomhed2].

Baggrund og vurderinger

Ejendommen, en udlejningsejendom med fem lejemål, havde en offentlig ejendomsvurdering på 5.700.000 kr. pr. 1. oktober 2009 og 5.800.000 kr. pr. 1. oktober 2010. SKATs egen vurderingsafdeling fastsatte ligeledes handelsværdien til 5.800.000 kr. i forbindelse med behandlingen af anmodningen om bindende svar. Dette stod i kontrast til den af klager indhentede mæglervurdering på 4.500.000 kr., som var baseret på en besigtigelse, kapitalberegninger og erfaring med tilsvarende ejendomme. Det blev desuden oplyst, at ejendommen havde været udbudt til salg på det frie marked i over tre måneder til 5.000.000 kr. uden at tiltrække købsinteresse eller bud.

SKAT afviste oprindeligt at bekræfte, at købesummen ikke indeholdt en gave, idet de mente, at ejendommen ikke kunne handles til under den offentlige ejendomsvurdering på 5.800.000 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet ændrede SKATs svar til et JA. Nævnet lagde vægt på ejendommens stand, den manglende interesse på det frie marked til en lavere pris end den offentlige vurdering, samt den indhentede mæglervurdering.

Landsskatterettens vurdering

Landsskatteretten henviste til Ligningsloven § 2, stk. 1, som fastslår, at transaktioner mellem interesseforbundne parter skal ske på armslængdevilkår. Med henvisning til ejendommens oprindelige købspris på tvangsauktion (4.000.000 kr.) og den fremlagte mæglervurdering (4.500.000 kr.), samt det faktum at ejendommen ikke kunne sælges til en højere pris på det frie marked, fandt Landsskatteretten, i lighed med Skatteankenævnet, at 4.500.000 kr. var ejendommens handelsværdi. Dette betød, at overdragelsen til denne pris ikke indeholdt en gave eller et tilskud til nogen af parterne.

Landsskatteretten ændrede derfor SKATs afgørelse og svarede JA til det stillede spørgsmål. Afgørelsen om det bindende svar og fastsættelsen af handelsværdien er gældende i 6 måneder fra Landsskatterettens kendelse.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten ændrede SKATs bindende svar til et JA, hvilket betyder, at en købesum på 4.500.000 kr. for ejendommen ikke indeholder en gave til hverken køber eller sælger.

Begrundelse

Landsskatteretten lagde vægt på følgende forhold:

• Ligningslovens § 2, stk. 1: Det blev fremhævet, at transaktioner mellem interesseforbundne parter skal ske på armslængdevilkår, som om de var afsluttet mellem uafhængige parter, jf. Ligningsloven § 2, stk. 1.
• Ejendommens købspris: Ejendommen blev erhvervet af sælger på tvangsauktion i januar 2010 for 4.000.000 kr.
• Mæglervurdering: En vurderingsrapport fra november 2010, udarbejdet af en ejendomsmægler og valuar, fastsatte ejendommens handelsværdi til 4.500.000 kr.
• Manglende salg på det frie marked: Ejendommen havde været udbudt til salg i over tre måneder til 5.000.000 kr. uden at generere interesse eller bud.

På baggrund af disse oplysninger fandt Landsskatteretten, i lighed med Skatteankenævnet, at 4.500.000 kr. måtte anses for ejendommens reelle handelsværdi. Overdragelse til denne pris indeholder derfor ikke en gave eller et tilskud.

Landsskatterettens afgørelse er gældende i 6 måneder fra kendelsens dato, da der er tale om et bindende svar og fastsættelse af en handelsværdi.