Ejerskifteforsikring: Dækning af sætningsskader og uenighed om tilstandsrapportens korrekthed

Sagen omhandler en tvist mellem forsikringstageren (klageren) og Gjensidige Forsikring vedrørende dækning af sætningsskader på en ejendom under en ejerskifteforsikring med basisdækning.

Sagens baggrund og forløb

Ejendommen, et enfamilieshus opført i 1950/1951, blev overtaget af klageren den 1. april 2019. I forbindelse med købet blev der tegnet en ejerskifteforsikring hos Gjensidige. Tilstandsrapporten, udarbejdet den 27. august 2018, indeholdt anmærkninger om revnedannelser i murværk, sokkel, og indvendige vægge, herunder karakterer som K1 (mindre alvorlig skade) og K2 (alvorlig skade) for sokkel og K3 (kritiske skader) for vådrum.

Fra indflytning i april 2019 til primo 2021 observerede klageren en løbende forværring af skaderne, som en arkitekt senere konstaterede som en reel sætningsskade med konstruktiv betydning. Ingeniørfirma 1 målte en væsentlig sætningsforskel på ca. 5 cm. Skaden blev anmeldt til ejerskifteforsikringen den 7. april 2022.

Klageren blev af naboer oplyst om et omfattende kloakprojekt i gaden i 2010, som havde forårsaget skader på flere huse, herunder klagernes ejendom. Den tidligere sælger havde angiveligt modtaget kontant erstatning for disse skader, men uden at udbedre årsagen byggeteknisk korrekt. Klageren oplyste også, at en potentiel køber i 2019 havde fået udarbejdet en udvidet tilstandsrapport, der påviste problemer med fundamentets stabilitet, hvilket fik dem til at trække sig fra handlen. Disse oplysninger var ikke loyalt videregivet af sælgeren i forbindelse med klagernes køb.

Parternes påstande og argumenter

Klagerens påstande: Klageren fastholder, at sætningsskadernes omfang og årsag går langt ud over, hvad der med rette kunne forventes på baggrund af tilstandsrapporten. Klageren mener, at tilstandsrapporten var "klart forkert beskrevet" og misvisende, idet den nedtonede skadens alvorlighed og ikke oplyste om behov for yderligere undersøgelser (UN-karakter). Klageren anfører, at tidligere udbedringer af revner (foretaget af sælger i 2015/2016) var utilstrækkelige, da der ikke var ilagt jern, og at der er opstået nye revner samt en fortsat udvikling af eksisterende revner. Klageren argumenterer for, at ejendommens fundament er utilstrækkeligt for en tre-etagers bygning, og at tidligere vægtforøgelse (udnyttelse af 1. sal) samt gravearbejdet i 2010 har bidraget til sætningsskaderne. Klageren kræver erstatning for en byggeteknisk korrekt udbedring af årsagen til og følgeskaderne af sætningerne samt refusion af udgifter til sagkyndig bistand (9.710,13 kr. til ingeniørfirma 1 og 7.900 kr. til klagernes repræsentant).

Gjensidige Forsikrings påstande: Gjensidige afviste dækning den 5. juli 2023 med henvisning til, at de anmeldte skader var anmærket i tilstandsrapporten og ikke var "klart forkert beskrevet" i forsikringsbetingelsernes forstand (punkt 19, litra a). Selskabet anfører, at ejendommens fundering er i overensstemmelse med gældende byggeskik fra 1950, og at jordbunden er egnet som fundering. Geotekniske vurderinger indikerer, at sætninger som følge af bygningens vægt og alder er "overståede for længst". Selskabet vurderer, at kloakarbejdet i 2022 og vejarbejdet i 2010/2011 ikke har medført nye revner, men muligvis har fremskyndet udvidelsen af eksisterende revner. De fremtidige differensbevægelser vurderes at være små (0,5-1 cm over 60-80 år) og ikke udtryk for dækningsberettigende skade. Selskabet afviser at dække udgifter til rådgivning, da klagerens rådgiver ikke har fremlagt oplysninger, der har ændret selskabets vurdering af dækningsspørgsmålet.

Ankenævnet for Forsikring har behandlet sagen vedrørende sætningsskader på klagernes ejendom og tvisten om dækning under ejerskifteforsikringen tegnet hos Gjensidige Forsikring.

Nævnet har lagt vægt på, at sagen omhandler komplekse byggetekniske forhold vedrørende sætningsskader i inder- og ydervægge, som fortsat er under udvikling. Der er foretaget omfattende byggetekniske undersøgelser af ejendommen, og der er uenighed blandt de sagkyndige, rekvireret af både klagerne og selskabet, om de konstaterede forhold.

Det fremgår desuden, at tilstandsrapporten indeholder flere anmærkninger om revnedannelser. På det foreliggende grundlag er det usikkert at fastsætte, hvilken udgift der er påkrævet for at afdække eventuelle dækningsberettigede forhold.

På grund af den usikkerhed, der hersker omkring bedømmelsen af sagens oplysninger, og sagens komplekse byggetekniske karakter, finder nævnet, at sagen ikke er egnet til afgørelse på skriftligt grundlag. Tvisten må derfor afgøres ved domstolene, hvor der er mulighed for parts- og vidneforklaringer samt syn og skøn.

Som følge heraf afviser nævnet at afgøre sagen i henhold til vedtægternes § 4, stk. 3, nr. 3.

Klagegebyret tilbagebetales til klagerne.