Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag og afskrivninger for ejendom ejet via kommanditselskab – Udbyderhonorar

Sagen omhandler opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for en ejendom ejet via et kommanditselskab, K/S [virksomhed1], Tyskland, og de deraf følgende afskrivninger for klageren i indkomståret 2007. SKAT havde forhøjet klagerens indkomst med 31.127 kr., da de ikke fuldt ud godkendte de selvangivne afskrivninger på 474.752 kr.

Sagens baggrund

Klageren erhvervede i 2006 35 andele i K/S [virksomhed1]. Kommanditselskabet var oprindeligt stiftet i 2003 under navnet [virksomhed3] K/S. I maj 2006 erhvervede [virksomhed4] A/S, et søsterselskab til udbyderen [virksomhed2] A/S, 329 ud af 350 anparter i kommanditselskabet fra de hidtidige kommanditister. Overtagelsesdagen var 31. december 2006. De resterende 21 anparter tilhørte [virksomhed6] A/S.

Prospektmaterialet for nytegning af andele i K/S [virksomhed1] oplyste en kontant købesum for ejendommen på EUR 14.000.000. Prospektet inkluderede en "avance" på 5.317.403 kr. til [virksomhed4] A/S, beregnet som 5 pct. af ejendommens købesum, som skulle afskrives over 10 år. Prospektet advarede dog om, at skattemyndighederne kunne argumentere for, at udbyderhonorarer ikke kunne tillægges afskrivningsgrundlaget.

SKATs argumentation

SKAT anså [virksomhed4] A/S for at have optrådt som projektudbyder. Forskellen mellem udbyderens købspris for ejendommen og investorernes anskaffelsessum for andele i projektet blev anset for et honorar for tilrettelæggelse af projektet og knowhow, jf. SKM 2009.562.HR. Udbyderhonorarer kan ikke indgå i afskrivningsgrundlaget, jf. SKM 2008.967.HR.

SKAT opgjorde anskaffelsessummen for hele ejendommen til 105.129.600 kr. (EUR 14.000.000 omregnet). Efter fradrag for grundværdi på 15 pct. og justeringer, opgjorde SKAT det afskrivningsberettigede grundlag for hele ejendommen til 83.402.816 kr. Klagerens andel af afskrivningerne blev beregnet til 443.625 kr. (5 pct. af klagerens andel af afskrivningsgrundlaget), hvilket resulterede i en forhøjelse af indkomsten på 31.127 kr. i forhold til de selvangivne afskrivninger.

SKAT henviste desuden til Landsskatterettens kendelse SKM 2009.729.LSR, der fastslog, at det ikke tillægges betydning, om udbyderen starter et nyt kommanditselskab eller overtager størstedelen af andelene i et eksisterende selskab. Udbyders videresalgsfortjeneste kan ikke anses som en værdistigning på den faste ejendom, jf. SKM 2003.350.LSR, SKM 2008.579.LSR og SKM 2009.576.LSR.

Klagerens argumentation

Klageren bestred, at anskaffelsessummen skulle ansættes til værdien ifølge proforma balancen. Det blev anført, at [virksomhed4] A/S ikke var en typisk udbyder, men en storinvestor, der havde købt andelene med henblik på videresalg med fortjeneste. Selskabet havde beholdt 49 anparter selv og havde ikke stiftet et nyt kommanditselskab. Den realiserede ejendomsavance på 597.500 kr. var selvangivet i Tyskland, hvilket ifølge klageren indikerede, at der ikke var tale om et udbyderhonorar, da Tyskland ellers ikke ville have beskatningsretten.

Klageren henviste til SKATs styresignaler SKM 2009.261.SKAT, der anerkender, at kommanditister kan lægge en anden anskaffelsessum til grund, hvis der er tale om en reel prisstigning. Klageren argumenterede for, at der var gået 8 måneder mellem [virksomhed4] A/S's køb og investorernes indtræden, og at der havde været en positiv prisudvikling på fast ejendom i Tyskland i perioden 2005-2006. Klageren mente, at salg af en kommanditandel ikke skulle behandles anderledes end delsalg af en hvilken som helst anden ejendom, og at en fortjeneste ikke automatisk skulle anses for en ikke-afskrivningsberettiget andel af det købte aktiv.

Klageren præciserede, at de faktiske forhold adskilte sig fra tidligere kendelser, da [virksomhed4] A/S fortsat var kommanditist og ikke havde faktureret et udbyderhonorar efterfølgende. Desuden var der ikke tale om overdragelse af brugte anparter, og [virksomhed4] A/S havde ejet andelene i længere tid end i de refererede sager.

Lovgrundlag

Afskrivning på erhvervsmæssigt benyttede bygninger sker efter reglerne i Afskrivningsloven § 14, stk. 1. Der kan ikke afskrives på bebølsesbygninger, jf. Afskrivningsloven § 14, stk. 2, nr. 4. Afskrivning kan foretages med indtil 4 pct. årligt af anskaffelsessummen, jf. Afskrivningsloven § 17, stk. 1. For indkomståret 2007 kunne der dog afskrives med 5 pct., jf. Lov nr. 540 af 6. juni 2007 § 14, stk. 1. Hvis kun en del af en bygning anvendes til afskrivningsberettigede formål, kan der kun afskrives på den forholdsmæssige del af anskaffelsessummen, jf. Afskrivningsloven § 19, stk. 1.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om forhøjelse af den personlige indkomst med 31.127 kr. vedrørende ikke-godkendte afskrivninger i K/S [virksomhed1].

Retten lagde til grund, at klageren i 2006 blev virksomhedsdeltager med en ejerandel på 35 ud af 350 kommanditandele i K/S [virksomhed1], Tyskland.

Landsskatteretten var enig med SKAT i, at [virksomhed4] A/S ved salget af anparterne i K/S [virksomhed1] optrådte som projektudbyder. Udgifter til udbyderen, der vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, anses for ikke-afskrivningsberettigede etableringsudgifter, jf. SKM 2008.967.HR.

Det påhvilede klageren at godtgøre, at udgiften på 5.317.403 kr. til [virksomhed4] A/S ikke udgjorde en betaling til udbyderen for den overordnede strukturering af investeringsprojektet. Da klagerens repræsentant ikke dokumenterede eller sandsynliggjorde dette, og da beløbet lå inden for rammerne af et normalt udbyderhonorar, fandt Landsskatteretten, at beløbet ikke kunne indgå i anskaffelsessummen.

Landsskatteretten stadfæstede derfor, at afskrivningsgrundlaget for samtlige anparter i 2007 skulle ansættes til 83.402.816 kr., og at de godkendte afskrivninger udgjorde 443.625 kr. Som følge heraf blev SKATs forhøjelse af indkomsten på 31.127 kr. stadfæstet.