Landsskatteretten: Opgørelse af ejendomsavance ved afståelse af landbrugsejendom - fordeling af afståelsessum mellem stuehus, driftsbygninger og jord

Sagen omhandler opgørelsen af ejendomsavancen ved afståelsen af en landbrugsejendom, hvor hovedspørgsmålet var fordelingen af afståelsessummen på stuehus, driftsbygninger og jordareal. Boet efter den afdøde ejer afstod sin ideelle andel på 50 % af ejendommen til en forpagter. Den selvangivne fortjeneste var 174.768 kr., mens SKAT og Skatteankenævnet opgjorde den til 595.030 kr.

Baggrund for sagen

Ejendommen, beliggende i naturskønne omgivelser nær havet, var en firlænget gård med et stuehus fra 1796 og avlsbygninger fra 1868. Den var underlagt landbrugspligt og bortforpagtet til planteavl. Ved salget i 2008 var den samlede afståelsessum for boets andel 1.850.000 kr., som i skødet var fordelt på driftsbygninger, grundværdi, stuehus og betalingsrettigheder.

SKAT tilsidesatte den aftalte fordeling af afståelsessummen, idet stuehusets værdi i skødet var ansat til 800.000 kr. for 50 %-andelen, hvilket var markant højere end ejendomsvurderingen. Skattemyndighederne henviste til, at den aftalte fordeling var åbenbart forkert, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6, og foretog en fordeling baseret på forholdet mellem ejerboligfordelingen og den samlede ejendomsværdi.

Syn og skøn

For at belyse afståelsessummens fordeling blev der udmeldt syn og skøn. Skønsmanden afgav en rapport, der beskrev ejendommen, dens bygninger og jordtilliggende, samt den betydelige herlighedsværdi knyttet til beliggenheden med udsigt over havet og klinterne. Skønsmanden vurderede, at bygningerne var gamle og utidssvarende til landbrugsdrift, men havde en nostalgisk og liebhaverværdi.

Skønsmanden foreslog følgende fordeling af købesummen på 1.825.000 kr. (ekskl. betalingsrettigheder):

Boets argumenter

Boet argumenterede for, at ejendommens herlighedsværdi primært knyttede sig til stuehusets beliggenhed og ikke til selve bygningen. Da skønsmanden havde indregnet stuehusets grund og have i den samlede jordværdi, påstod boet, at yderligere 200.000 kr. skulle overføres fra jordværdien til stuehuset inklusiv grund og have. Dette ville øge den skattefrie del af avancen i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 9.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten nedsatte den skattepligtige fortjeneste fra 595.030 kr. til 425.867 kr. og ændrede dermed Skatteankenævnets afgørelse.

Retten lagde til grund, at skattemyndighederne har ret til at prøve den aftalte fordeling af afståelsessummen på aktiver, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6.

På baggrund af skønsrapporten af 2. december 2012 fandt Landsskatteretten, at 400.000 kr. af den samlede afståelsessum på 1.825.000 kr. for 50 % af ejendommen kunne henføres til 50 % af værdien af ejendommens stuehus. Retten bemærkede, at skønsmanden ved fordelingen af den samlede afståelsessum på stuehus, driftsbygninger og jordtilliggende havde taget stilling til allokeringen af ejendommens herlighedsværdi. En væsentlig del af herlighedsværdien var henført til stuehuset, da de øvrige bygninger fremstod gamle og utidssvarende.

Landsskatteretten fandt desuden, at der ikke var holdepunkter i skønsrapporten for at antage, at stuehusets grund og have skulle indgå i den del af afståelsessummen, der var henført til ejendommens jordtilliggende. De 400.000 kr., der var henført til stuehuset, måtte derfor anses for at omfatte både stuehuset og dets grund og have.

Landsskatteretten opgjorde den skattepligtige fortjeneste som følger: