Landsskatteretten: Værdiansættelse af ejendomme og maskeret udlodning ved salg til interesseforbundne parter

Sagen omhandlede et selskabs salg af to ejerlejligheder, [adresse1] og [adresse2], til hovedanpartshaverens ægtefælles børn. SKAT havde forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med fortjenester ved salget og anset de yderligere ansatte salgspriser for maskeret udlodning til selskabets hovedanpartshaver. Klageren, selskabet [virksomhed1] ApS, bestred SKAT's afgørelse.

Sagens baggrund

Ejendommen [adresse1]: Selskabet købte ejerlejligheden på 48 m2 i oktober 2002 for 875.000 kr. I december 2002 indgik selskabet en lejeaftale med [person3] (hovedanpartshaverens ægtefælles barn) om leje af lejligheden for 2.664 kr. pr. måned. Aftalen inkluderede en køberet for [person3] til ejendommen for 875.000 kr. i en periode på fem år fra 1. januar 2003. Lejeren skulle selv istandsætte lejemålet ved indflytning. Ejendommen blev solgt til [person3] for 875.000 kr. ved skøde af 14. marts 2007, med overtagelsesdato 31. december 2006. Selskabet selvangav et tab på 74.475 kr. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2005 var 1.100.000 kr.

Ejendommen [adresse2]: Selskabet købte ejerlejligheden på 62 m2 i november 2000 for 724.000 kr. I november 2001 indgik selskabet en lejeaftale med [person2] (hovedanpartshaverens ægtefælles barn) om leje af lejligheden for 2.900 kr. pr. måned. Aftalen inkluderede en køberet for [person2] til ejendommen for 755.250 kr. (købspris plus istandsættelsesudgifter) i en periode på fem år fra 1. januar 2002. Lejeren skulle selv foretage omfattende istandsættelse. Ejendommen blev solgt til [person2] for 755.250 kr. ved skøde af 14. marts 2007, med overtagelsesdato 31. december 2006. Selskabet selvangav et tab på 116.501 kr. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2005 var 1.300.000 kr.

SKAT's afgørelse og begrundelse

SKAT anså begge ejendomme for overdraget til underpris, da handlerne var indgået mellem interesseforbundne parter. SKAT mente, at overdragelserne skulle ske til handelsværdi, og at køberetterne ikke var indgået på sædvanlige forretningsmæssige vilkår, da de ikke var vederlagsfrie og medførte tab for selskabet. SKAT fastsatte handelsværdierne ud fra skønnede m2-priser på 33.000 kr. pr. m2, baseret på sammenlignelige salg i perioden 1. januar 2006 til 30. juni 2007. Dette resulterede i en forhøjelse af selskabets skattepligtige avance og en anseelse af maskeret udlodning til hovedanpartshaveren.

Klagerens påstand og argumenter

Klageren påstod, at selskabets skattepligtige indkomst for 2007 skulle nedsættes til den selvangivne indkomst, og at der ikke var sket maskeret udlodning. Subsidiært blev det påstået, at sagen skulle hjemvises til SKAT. Klageren argumenterede for, at:

• Udnyttelsen af køberetterne og dermed overdragelsen af ejendommene retsvirkningsmæssigt skete i 2006, ikke 2007, og at der derfor ikke kunne foretages ændringer i 2007.
• Køberetterne var forpligtende fra indrømmelsestidspunktet (2000/2001 for [adresse2] og 2002 for [adresse1]) og blev indrømmet til markedsværdien på dette tidspunkt, uden at indebære en begunstigelse.
• Lejeniveauet oversteg markedslejen, og selskabet havde et driftsoverskud.
• Hverken selskabet eller hovedanpartshaveren havde foretaget en begunstigende disposition ved at opfylde den påhvilende pligt efter køberetterne.
• SKAT's skønnede m2-priser på 33.000 kr. var misvisende, og den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2005 burde lægges til grund som handelsværdi, da den var den senest offentliggjorte vurdering på overdragelsestidspunktet.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at de endelige og bindende aftaler om overdragelse af ejerlejlighederne til henholdsvis [person3] og [person2] måtte anses for indgået den 14. marts 2007, som var skødedatoerne. Der forelå ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse endelige og bindende aftaler indgået tidligere, da der ikke var en underskrevet købsaftale.

Landsskatteretten fastslog endvidere, at de indgåede køberetsaftaler om overdragelse af ejerlejlighederne til selskabets anskaffelsespriser ikke kunne tillægges skattemæssig betydning ved fastsættelsen af ejerlejlighedernes handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Dette skyldtes, at der alene var tale om køberetter, og de aftalte lejer afveg ikke væsentligt fra markedslejen. Retten fandt ingen forretningsmæssig begrundelse for indgåelsen af køberetsaftalerne, og de måtte alene anses for indgået på grund af interessefællesskabet mellem selskabet og lejerne.

Overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ske til handelsværdien. Landsskatteretten fandt ikke, at der forelå særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udtryk for ejendommenes handelsværdi på overdragelsestidspunktet. SKAT's skønnede m2-priser blev således ikke godkendt.

Landsskatteretten fastsatte herefter ejendommenes handelsværdi pr. 14. marts 2007 til de enkelte ejendomsvurderinger pr. 1. oktober 2005. Der blev ikke fundet grundlag for at hjemvise sagen til SKAT.

Landsskatterettens justeringer af SKAT's forhøjelser er som følger: