Landsskatteretten stadfæster afgørelse om ejendomsavance ved salg af ejendom i K/S [virksomhed1]

Sagen omhandlede opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved salget af en ejendom ejet af K/S [virksomhed1], hvor klageren deltog som kommanditist. Skatteankenævnet havde forhøjet den skattepligtige ejendomsavance fra selvangivet 589.980 kr. til 1.228.470 kr., primært ved ikke at godkende visse projektomkostninger og udbyderhonorar som en del af ejendommens anskaffelsessum.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet godkendte ikke samtlige projektomkostninger, herunder udbyderhonorar og udgift til investorrejse, som en del af ejendommens anskaffelsessum. Nævnet henviste til Landsskatterettens praksis og Højesterets domme (SKM2009.562.HR, SKM2008.967.HR), der fastslog, at udbyderhonorarer vedrørte den overordnede strukturering af investeringsprojektet og ikke selve ejendomskøbet, og derfor ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget eller anskaffelsessummen. Ankenævnet opgjorde ejendomsavancen som følger:

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant påstod principalt, at projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå i den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen ved opgørelsen af ejendomsavancen. Subsidiært påstod repræsentanten, at udgifterne skulle fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum. Repræsentanten argumenterede, at Højesterets domme om afskrivningsgrundlag ikke nødvendigvis var retningsgivende for avanceopgørelser, og at sagen vedrørte erhvervelse af "brugte anparter", hvor praksis tillod medregning af etableringsomkostninger. Der blev henvist til SKATs styresignaler (SKM2008.390.SKAT, SKM2009.261.SKAT), som klageren mente støttede, at projektomkostningerne skulle indgå i afskrivningsgrundlaget for "brugte anparter". Klageren anførte, at hvis udbyderhonoraret ikke var en del af ejendommens værdi, skulle det heller ikke beskattes som ejendomsavance, og derfor skulle det fratrækkes afståelsessummen i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 4. Vedrørende investorrejsen påpegede klageren, at SKAT tidligere havde anset udgiften som en fradragsberettiget driftsomkostning efter Statsskatteloven § 6, litra a.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse vedrørende opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved salget af ejendommen i K/S [virksomhed1]. Retten fandt, at:

• Der var ikke tale om køb af "brugte anparter", da [virksomhed2] A/S, som udbyder, alene havde erhvervet ejendommen med det formål at videresælge anparterne til investorer.
• Den angivne købesum på 101.176.469 kr. kunne ikke lægges til grund som den skattemæssige anskaffelsessum, da den indeholdt et honorar til [virksomhed2] A/S. Dette honorar, opgjort til 8.939.051 kr., vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og kunne derfor ikke tillægges den afskrivningsberettigede anskaffelsessum. Der blev henvist til Højesterets dom af 8. september 2009 (SKM2009.562.HR) og Landsskatterettens kendelse af 3. september 2009 (SKM2009.576.LSR), samt Højesterets dom (SKM2008.967.HR).
• Udgiften til investorrejse havde ikke den fornødne nære tilknytning til ejendomskøbet og kunne derfor hverken tillægges ejendommens anskaffelsessum eller fradrages som en driftsudgift i medfør af Statsskatteloven § 6, litra a. Udgiften blev anset for en intern omkostning afholdt af [virksomhed2] A/S. Der blev henvist til Rettens dom af 5. oktober 2010 (tidligere Landsskatterettens kendelse af 1. april 2009, SKM2009.336.LSR).
• Projektomkostningerne, herunder udbyderhonoraret og udgiften til investorrejse, kunne ikke fratrækkes i afståelsessummen ved salget af ejendommen, da de ikke havde forbindelse til kommanditselskabets afhændelse af ejendommen.
• SKATs meddelelser (SKM2008.390.SKAT og SKM2009.261.SKAT) kunne ikke føre til et andet resultat, da der ikke forelå overdragelse af "brugte anparter" i den konkrete sag.