Skattepligt ved salg af sommerhusejendom - manglende dokumentation for udstykningsforbud

Sagen omhandler spørgsmålet om skattefrihed af avance ved salg af en sommerhusejendom beliggende i både byzone og sommerhusområde. Klageren købte ejendommen i 1996 og solgte den i 2005 med en avance. Skatteankenævnet havde oprindeligt fundet avancen skattepligtig, da betingelsen i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1, nr. 2 om, at der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, ikke var opfyldt.

Ejendommen havde et samlet grundareal på 2.783 m2, hvoraf 800 m2 lå i byzone (reguleret af lokalplan 73 med et mindstegrundstørrelse på 800 m2) og 1.983 m2 i sommerhuszone (reguleret af kommuneplanen med et mindstegrundstørrelse på 2.000 m2).

Klagerens argumenter

Klageren påstod, at avancen skulle være skattefri, idet han mente, at udstykning ikke var mulig på salgstidspunktet på grund af modstridende arealkrav i lokalplanen og kommuneplanen. Han henviste til, at en udstykning, der respekterede det ene plans arealkrav, ville overtræde det andet plans krav. Klageren fremhævede, at Kommunen i 2007 havde udtalt, at udstykning var mulig uden dispensation, men klageren bestred Kommunens begrundelse for dette, idet Kommunen henviste til Planloven § 16, som klageren mente var objektivt forkert i forhold til rangforholdet mellem lokal- og kommuneplaner. Klageren argumenterede for, at bevisbyrden for manglende udstykningsmulighed var løftet, da udstykning som udgangspunkt ikke var mulig, og der ikke var hjemmel til dispensation på salgstidspunktet. Klageren henviste desuden til, at Landsskatterettens tidligere kendelse om genoptagelse af sagen reelt måtte betyde, at betingelserne for skattefrihed var opfyldt, da genoptagelse kun pålægges, hvis nye oplysninger ville have medført et væsentligt ændret udfald.

Skatteankenævnets synspunkt

Skatteankenævnet fastholdt, at klageren ikke havde dokumenteret, at der ikke kunne udstykkes grund fra ejendommen på salgstidspunktet. Nævnet lagde vægt på, at klageren først i 2007 henvendte sig til kommunen for at få dokumentation, og at klageren måtte bære risikoen for, at denne dokumentation, modtaget to år efter salget, ikke var tilstrækkelig. Nævnet bemærkede også, at en tilbagekøbsklausul i slutsedlen indikerede, at klageren selv var usikker på udstykningsmulighederne.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse om, at avancen ved salg af ejendommen ikke er skattefri.

Landsskatteretten bemærker, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder kan være skattefri under visse betingelser, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1. Disse regler gælder også for sommerhusejendomme, som ejeren har benyttet til privat formål, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2.

For at opnå skattefritagelse skal en af følgende betingelser være opfyldt:

• Ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2.
• Der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse fra ejendommen.
• Udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

I den konkrete sag var ejendommens grundareal 2.783 m2, hvilket overstiger grænsen på 1.400 m2. Klageren skulle derfor dokumentere, at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kunne ske udstykning fra ejendommen.

Landsskatteretten fandt, at klageren ikke havde dokumenteret dette. Der blev lagt vægt på, at Kommunen i et brev af 2. juli 2007 havde meddelt, at der på salgstidspunktet uden dispensation kunne ske udstykning fra grunden. Dette blev yderligere understøttet af, at den nye ejer efterfølgende opnåede tilladelse til at udstykke grunden.

Det blev desuden præciseret, at Landsskatterettens tidligere kendelse af 14. december 2009 udelukkende vedrørte spørgsmålet om genoptagelse af skatteansættelsen. Kendelsen indebar således ikke en materiel prøvelse af, om betingelserne for skattefri afståelse var opfyldt, men alene en vurdering af de formelle betingelser for genoptagelse.