Landsskatteretten: Opgørelse af anskaffelsessum ved frasalg af jordtilliggende

Sagen omhandler opgørelsen af anskaffelsessummen for et frasolgt jordtilliggende til en bebølsesejendom, hvor klageren havde udstykket og solgt en del af sin ejendom. Klageren købte ejendommen på 1.512 m² i 2006 og udstykkede i 2007 en grund på 740 m², som blev solgt for 400.000 kr. Den resterende del af ejendommen blev solgt i 2008.

Skatteankenævnet anså avancen for skattepligtig og opgjorde den til 129.400 kr. Nævnet argumenterede for, at byggeretten på 160.000 kr. alene relaterede sig til den del af ejendommen, hvor bebyggelsen befandt sig, og at der derfor ikke skete frasalg af en del af byggeretsværdien. Nævnet henviste til SKM2005.537LSR som støtte for, at byggeretten alene blev henført til restejendommen.

Klagerens repræsentant påstod, at den korrekte anskaffelsessum skulle opgøres til 290.948 kr., hvilket ville medføre en skattepligtig avance på 7.568 kr. Repræsentanten argumenterede for, at byggeretten burde fordeles forholdsmæssigt mellem den bebyggede grund og den udstykkede grund, da begge ejendomme efter udstykningen indeholdt en byggeret. Det blev fremhævet, at den udstykkede grund særskilt blev udmatrikuleret og bebygget med en byggeretsværdi af samme størrelse som på den bebyggede grund. Repræsentanten mente, at SKM2005.537LSR ikke kunne anvendes analogt, da den omhandlede sag adskilte sig ved, at den udstykkede grund i nærværende sag var selvstændigt bebyggelig, i modsætning til den tidligere sag, hvor tilkøb af jord var nødvendigt for bebyggelse.

Baggrund for ejendommen

Ejendommen blev købt for 2.000.000 kr. i 2006. Den var pr. 1. oktober 2005 vurderet til 1.300.000 kr. med en grundværdi på 384.600 kr., inklusiv en byggeret på 160.000 kr. Den udstykkede grund på 740 m² blev solgt for 400.000 kr. og fik senere en ejendomsværdi på 539.400 kr. pr. 1. maj 2007, hvori indgik en byggeretsværdi på 280.000 kr. Den resterende del af ejendommen blev solgt for 2.900.000 kr. i 2008.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten nedsatte avancen med 119.989 kr. til 9.411 kr. Retten fandt, at avancen ved delsalget af ejendommen var skattepligtig i medfør af Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1. Dette skyldtes, at ejendommen forinden udstykningen havde et areal på 1.512 m², og der kunne udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, hvilket betød, at ejendommen ikke opfyldte betingelserne for skattefrihed efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1 (parcelhusreglen).

Opgørelse af anskaffelsessum

Retten fastslog, at anskaffelsessummen for det frasolgte areal skulle fordeles efter forholdet mellem grundværdien for det frasolgte areal og ejendomsværdien for hele ejendommen, da Ejendomsavancebeskatningsloven ikke indeholder specifikke regler for opgørelse af anskaffelsessum ved delsalg, og der ikke var en aftalt fordeling i købsaftalen.

Det blev lagt til grund, at vurderingen pr. 1. oktober 2005 skulle anvendes. Retten bemærkede, at ejendommen var fejlvurderet, da den burde have været vurderet med to byggeretsværdier, idet det var muligt at udstykke en byggegrund. Under henvisning til Vurderingsloven § 13, stk. 1, som fastsætter grundværdi i ubebygget stand, og at byggeretsværdiprincippet er en vurderingsteknisk regel, jf. TfS1997.663Ø, fandt retten, at byggeretsværdien måtte påhvile hele grunden og derfor skulle medtages ved den forholdsmæssige fordeling af grundværdien. Sagen adskilte sig fra SKM2005.537LSR, da der i nærværende sag blev udstykket en byggegrund fra den oprindelige ejendom, uden forudgående tilkøb af jord, og den udstykkede grund var selvstændigt bebyggelig.

Beregning af skattepligtig fortjeneste

Landsskatteretten godkendte avancen opgjort som følger, under hensyntagen til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1, Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 1 (10.000 kr.'s tillæg) og Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2 (vedligeholdelses- og forbedringsudgifter):

Landsskatteretten nedsatte dermed den skattepligtige avance fra 129.400 kr. til 9.411 kr.