Værdiansættelse af ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter

Sagen omhandlede værdiansættelsen af en ejerlejlighed beliggende [adresse1], [by1], som et holdingselskab i januar 2008 solgte til hovedaktionærens datter for 1.850.000 kr. Ejendommen havde forud for salget været udlejet til datteren. SKAT forhøjede ejendommens værdi til 2.200.000 kr., svarende til den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2006, og anså differencen på 350.000 kr. for en udlodning til hovedaktionæren, jf. Ligningsloven § 16a.

SKATs afgørelse byggede på princippet om, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kan anses for ejendommens handelsværdi ved overdragelser mellem interesseforbundne parter. SKAT fandt ingen forhold, der sandsynliggjorde, at den offentlige vurdering var fejlbehæftet, og bemærkede, at vurderingen ikke var påklaget.

Klageren, repræsenteret af selskabets repræsentant, påstod, at den aftalte overdragelsessum på 1.850.000 kr. skulle godkendes som ejendommens handelsværdi. Klageren argumenterede for, at handlen var sket mellem interesseforbundne parter, og at der derfor var indhentet en vurdering fra en statsautoriseret ejendomsmægler, som fastsatte handelsværdien til 1.850.000 kr. Klageren fremhævede, at den offentlige vurdering ikke altid afspejler den reelle handelsværdi, især ikke i en periode med faldende ejendomspriser. Det blev anført, at den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2009 var faldet til 1.750.000 kr., hvilket understøttede argumentet om, at tidligere vurderinger var for høje. Klageren henviste også til sammenlignelige handler i området, der var gennemført til priser væsentligt under den offentlige vurdering, og påpegede, at selskabet ønskede et hurtigt salg på grund af tidligere beskatning efter Ligningsloven § 16a, stk. 9.

De forskellige vurderinger og den endelige fastsættelse kan opsummeres som følger:

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten bemærkede, at Ligningsloven § 2, stk. 2 fastslår, at interesseforbundne parter skal anvende priser og vilkår for transaktioner, der svarer til, hvad der kunne være opnået mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet). Ved vurdering af ejendomsoverdragelser mellem interesseforbundne parter kan den seneste offentlige vurdering som udgangspunkt anses for udtryk for handelsværdien, jf. principperne i TSS-cirkulære nr. 2000-5.

Retten fandt dog efter en samlet bedømmelse, at den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2006 på 2.200.000 kr. ikke var et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet i januar 2008. Dette skyldtes blandt andet de fremlagte argumenter om faldende ejendomspriser og den konkrete ejendomsmæglervurdering.

På baggrund af stedfundne salg i grundværdiområdet i samme periode fastsatte Landsskatteretten en m2-pris på 23.500 kr. for ejendommen. Dette resulterede i, at overdragelsessummen blev fastsat til 2.000.000 kr.