Landsskatteretten: Begrundelsesmangel og skattefrihed ved afståelse af 3-familiesejendom

Sagen omhandlede spørgsmålet om skattefrihed ved klagerens afståelse af en 3-familiesejendom beliggende Y1-vej, Y1-by, samt hvorvidt en begrundelsesmangel i Skattecenter Y1-bys afgørelse kunne medføre ugyldighed. Klageren erhvervede ejendommen den 1. april 1995 og afstod den pr. 1. september 2006. Ejendommen var vurderet som en etageejendom med 3 lejligheder, hvoraf klageren beboede den ene, klagerens mor en anden, og en tredjemand den sidste.

Klageren havde oprindeligt fratrukket udgifter til småanskaffelser og konsulentbistand i forbindelse med driften og salget af ejendommen. Skattecenter Y1-by havde flyttet fradraget for konsulentbistand til avanceopgørelsen og afvist fradrag for udokumenterede småanskaffelser. Skattecentrets afgørelse indeholdt ikke henvisninger til relevante lovbestemmelser.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet fandt ikke Skattecenter Y1-bys afgørelse ugyldig på trods af begrundelsesmanglen, med henvisning til retspraksis (TfS 2002.203.H, TfS 2003.658.Ø, TfS 2003.532.H). Ankenævnet opgjorde klagerens skattepligtige fortjeneste ved afståelsen af ejendommen til 1.911.761 kr. Ankenævnet fastslog, at Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 9 ikke hjemler fritagelse for beskatning af en ikke-eksisterende ejerboligdel i ejendommen, da ejendommen indeholder 3 selvstændige lejligheder og ikke er udstykket eller tinglyst som ejerlejlighed. Undtagelsesbestemmelserne gælder kun for ejendomme med én eller to selvstændige lejligheder, jf. TfS 2003.702 LSR.

Ankenævnet opgjorde fortjenesten således:

Klagerens påstande og argumenter

Klagerens repræsentant nedlagde principal påstand om, at Skattecenter Y1-bys afgørelse af 25. juni 2008 var ugyldig på grund af manglende overholdelse af formalia, herunder manglende begrundelse og henvisning til lovgrundlag. Subsidiært påstod repræsentanten, at ejendomsavancen skulle opgøres til 357.992 kr. Dette blev begrundet med, at ejendommen historisk set havde været vurderet med en ejerboligfordeling i henhold til Vurderingsloven § 33a fra 1998 til 2007. Repræsentanten argumenterede for, at ankenævnets begrundelse byggede på forkerte oplysninger om manglende særskilt vurdering for ejerboligen. Det blev endvidere anført, at Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 9 ikke er udtømmende, og at en analog fortolkning burde føre til skattefritagelse for ejerboligdelen, ligesom det er tilfældet for landbrugsejendomme med ejerboligvurdering, hvor stuehuset kan fritages for skat uden krav om udstykning.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten bemærkede, at en begrundelse for en afgørelse i henhold til Forvaltningsloven § 24, stk. 1 skal indeholde en henvisning til de retsregler, afgørelsen er truffet i henhold til. Ligeledes skal begrundelsen, jf. Forvaltningsloven § 24, stk. 2, indeholde en kort redegørelse for de faktiske omstændigheder, der er tillagt væsentlig betydning.

Retten fandt, at en manglende henvisning til lovgrundlaget som udgangspunkt er en mangel ved afgørelsen. Dog blev det vurderet, at manglen i dette tilfælde var konkret uvæsentlig, da klageren havde været i dialog med SKAT i sagens opstartsfase og var repræsenteret af en revisor. Dette betød, at manglen ikke havde væsentlig betydning for klagerens muligheder for at reagere på afgørelsen eller varetage sine interesser.

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst efter reglerne i Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1 og skal medregnes ved opgørelsen af kapitalindkomsten, jf. Personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 16.

Skattefrihed for fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder er hjemlet i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1, hvis ejendommen har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand. For ejendomme, der helt eller delvis benyttes til landbrug, jf. Vurderingsloven § 33, stk. 1, samt ejendomme med én eller to selvstændige lejligheder, der både tjener til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. Vurderingsloven § 33, stk. 5, gives der et fradrag i den opgjorte fortjeneste, såfremt afståelsen omfatter stuehuset eller ejerboligen, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1.

Da ejendommen Y1-vej, Y1-by består af 3 selvstændige lejligheder, og da ejendommen ikke har været vurderet efter Vurderingsloven § 33, stk. 5, fandt Landsskatteretten i overensstemmelse med ankenævnet, at ejendommen ikke er omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 eller Ejendomsavancebeskatningsloven § 9.

Da der i øvrigt ikke var tvist om avanceopgørelsen, stadfæstede Retten i det hele ankenævnets afgørelse.