Landsskatteretten om handelsværdi ved ejendomsoverdragelse mellem selskab og hovedanpartshaver

Sagen drejede sig om en klage over et bindende svar fra Skattecentret vedrørende skattemæssige konsekvenser af en ejendomsoverdragelse. H1 ApS påtænkte at overdrage ejendommen Y1-vej, Y1-by, til selskabets hovedanpartshaver, B, for 895.000 kr. Spørgsmålet var, om dette kunne ske uden skattemæssige konsekvenser.

Baggrund

H1 ApS ønskede at overdrage ejendommen til hovedanpartshaver B baseret på en ejendomsmæglervurdering på 925.000 kr., hvor de anslåede salgsomkostninger på 60.000 kr. skulle deles, hvilket resulterede i en overdragelsespris på 895.000 kr. SKAT anmodede vurderingsmyndigheden om en udtalelse, som fastsatte ejendommens handelsværdi til 1,2 mio. kr. pr. 1. maj 2009. Denne vurdering blev fastholdt, selv efter en berigtigende udtalelse om ejerlejlighedens indretning, der præciserede, at brusekabinen var placeret i køkkenet, og at der ikke var stuklofter overalt eller afhøvlede trægulve i alle rum. Ejendommens offentlige vurderinger fra 2003 til 2007 varierede fra 880.000 kr. til 1.450.000 kr.

Klagerens argumenter

Klageren, hovedanpartshaver B, anførte to hovedargumenter:

• Unøjagtig beskrivelse: Den skønnede handelsværdi på 1,2 mio. kr. var baseret på en forkert beskrivelse af lejligheden. Der var ikke et badeværelse, men et lille toilet, og brusekabinen var i køkkenet. Desuden var der ikke stuklofter i alle værelser eller afhøvlede gulve i gangen.
• Markedspriser: En gennemgang af faktiske salgspriser i området viste, at kvadratmeterpriserne lå væsentligt under de 21.890 kr., som SKATs vurdering var baseret på. Klageren mente, at ejendomsmæglerens vurdering på 925.000 kr. (15.164 kr. pr. m²) var mere rimelig, især taget lejlighedens stand og de dårlige badeforhold i betragtning.

Landsskatterettens bemærkninger

Landsskatteretten henviste til Ligningsvejledningens retningslinjer for værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter. Disse retningslinjer fastslår, at overdragelsen skal ske til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville betale. Selvom den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kan anvendes, er den ikke bindende, hvis den ikke er et retvisende udtryk for handelsværdien. Da klageren selv fravigede den offentlige vurdering, var hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af den.

Retten valgte at skønne ejendommens handelsværdi med udgangspunkt i Realkreditrådets ejendomsprisstatistik for ejerlejligheder i Y1-by for 2. kvartal 2009, hvor kvadratmeterprisen var 21.358 kr. Landsskatteretten anerkendte dog, at individuelle forhold som manglende badeværelse, beliggenhed, standard og indretning påvirkede handelsprisen. På baggrund heraf fandt retten, at et skønsmæssigt nedslag var passende, og fastsatte handelsværdien til 1,1 mio. kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede Skattecentrets bindende svar og fastslog, at ejendommen Y1-vej, Y1-by, ikke kunne overdrages til hovedanpartshaveren for 895.000 kr. uden skattemæssige konsekvenser.

Retten fandt, at:

• Værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter skal ske til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt.
• Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan som udgangspunkt anses for udtryk for handelsværdien, men er ikke bindende, hvis den ikke er retvisende.
• Da klageren fravigede den offentlige vurdering, var hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af denne.
• Med udgangspunkt i Realkreditrådets ejendomsprisstatistik for ejerlejligheder i Y1-by for 2. kvartal 2009 (21.358 kr. pr. m²) og under hensyntagen til individuelle forhold som manglende badeværelse, beliggenhed, standard og indretning, blev der givet et skønsmæssigt nedslag.
• Ejendommens handelsværdi blev skønsmæssigt fastsat til 1,1 mio. kr.

Afgørelsen er i overensstemmelse med principperne for bindende svar i Skatteforvaltningsloven § 21.