Skattefrihed ved afståelse af jord til golfbane – Ekspropriationslignende vilkår

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at fortjeneste ved salg af fast ejendom på ekspropriationslignende vilkår er skattefri, hvis det på aftaletidspunktet kunne påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået. Dette er i overensstemmelse med praksis, jf. Højesterets domme TfS 1995.575 H og SKM 2008.165.

Retten vurderede følgende:

• Det blev godtgjort, at der på overdragelsestidspunktet var hjemmel til ekspropriation af arealet i henhold til lokalplan nr. 258 for den tidligere [by1] Kommune og lokalplan nr. 2.11 for den tidligere [by2] Kommune, jf. Planloven § 47, stk. 1.
• Det blev ligeledes godtgjort, at både den tidligere [by2] Kommune og den tidligere [by1] Kommune ville have foretaget ekspropriation af klagerens ejendom, hvis der ikke var indgået en frivillig aftale med [virksomhed1] A/S.
• Retten fandt, at der ved frivillig overdragelse til en erhverver, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt., ikke kan stilles krav om, at kommunalbestyrelsen formelt skal have behandlet spørgsmålet om ekspropriation, jf. Højesterets dom af 10. april 1996, offentliggjort i TfS 1996.356.H. En konkret vurdering af påregneligheden er afgørende.
• Ved vurderingen lagde retten vægt på, at lokalplanerne for golfbanen var udarbejdet i samarbejde mellem de to tidligere kommuner, og at tilkendegivelserne om ekspropriation til [virksomhed1] A/S var enslydende (bortset fra beslutningsprotokollen fra [by2] Kommune).
• Landsskatteretten skønnede, at der i lokalsamfundet var et stærkt ønske om etablering af golfbanen, og det måtte anses for påregneligt, at den nye [by3] Kommune, som de tidligere kommuner var blevet en del af, ville have eksproprieret ejendommen.

Samlet set fandt Landsskatteretten det sandsynliggjort, at [by3] Kommune ville have foretaget ekspropriation af klagerens ejendom, hvis der ikke var indgået en frivillig aftale om afståelsen. Landsskatteretten ændrede derfor Skatterådets bindende svar til "ja".

• Ejendomsværdiskat: En statslig skat på værdien af ejerboliger.
• Grundskyld: En kommunal skat på værdien af grunde.
• Dækningsafgift: En kommunal afgift, der kan pålægges visse ejendomme, der er fritaget for grundskyld, samt erhvervsejendomme.

Ejendomsværdiskat (§ 1-3, § 13-14, § 22-27)

Ejendomsværdiskat betales til staten af fysiske personer, der ejer og har rådighed over en bolig. Dette gælder for en række specificerede ejendomstyper, herunder enfamiliehuse, ejerlejligheder, tofamiliehuse og boligdelen af landbrugs- og skovejendomme. For personer med fuld skattepligt i Danmark omfatter skatten også ejendomme i udlandet.

Skattegrundlag og Satser: Beskatningsgrundlaget er som udgangspunkt 80% af ejendomsværdien fra det forudgående år. Dette kaldes forsigtighedsprincippet.

Nedslag: Loven viderefører visse nedslag, herunder:

• Et nedslag for ejendomme erhvervet før 1. juli 1998 (§ 23-24).
• Et pensionistnedslag på op til 6.000 kr. for helårsboliger, som er indkomstaftrapbart (§ 25-26).
• Fradrag for betalt ejendomsskat i udlandet (§ 27).

Grundskyld (§ 4-10, § 17-19, § 28)

Grundskyld (også kendt som ejendomsskat) betales til kommunen for stort set alle faste ejendomme i Danmark.

Skattepligt og Hæftelse:

• For ejerboliger ejet af fysiske personer påhviler skatten ejeren personligt og opkræves via forskuds- og årsopgørelsen (§ 4, stk. 2).
• For andre ejendomme (erhverv, juridiske personer etc.) påhviler skatten den, der ejer ejendommen på forfaldstidspunktet. Her hæfter skatten på selve ejendommen med en pante- og fortrinsret (§ 4, stk. 4-5).

Skattegrundlag og Satser:

• Beskatningsgrundlaget er 80% af grundværdien fra det forudgående år. For produktionsjord (landbrug og skovbrug) er det dog 100% af grundværdien (§ 17).
• Grundskyldspromillen fastsættes af den enkelte kommune, men kan højst udgøre 30 promille. For årene 2024-2028 er der fastsat et specifikt loft for hver kommune (jf. Bilag 1) (§ 28).

Fritagelser: Loven specificerer en række ejendomme, der enten skal eller kan fritages for grundskyld. Dette gælder bl.a. kongelige slotte, de fleste offentlige ejendomme, fredede ejendomme, skoler og hospitaler (§ 5-9).

Dækningsafgift (§ 11-12, § 20-21, § 29)

Kommunalbestyrelsen kan pålægge dækningsafgift som bidrag til kommunens udgifter for:

1. Ejendomme, der er fritaget for grundskyld (f.eks. statslige ejendomme).
2. Erhvervsejendomme (kontor, forretning, fabrik, hotel etc.).

Beskatningsgrundlaget er grundværdien (100% for offentlige ejendomme, 80% for erhvervsejendomme). Satserne fastsættes af kommunen, men er for 2024-2028 begrænset af et loft (jf. Bilag 2).

Overgangsordninger og Tryghed for Boligejere

For at sikre tryghed ved overgangen til det nye system indføres flere centrale ordninger:

Skatterabatordning (§ 35-43):

• Gælder for fysiske personer, der har overtaget deres bolig senest den 31. december 2023.
• Hvis den samlede boligskat (ejendomsværdiskat + grundskyld) i 2024 er højere under de nye regler, end den ville have været med en videreførelse af de gamle regler, tildeles ejeren en permanent skatterabat i kroner og øre.
• Rabatten svarer til forskellen og fortsætter, indtil ejendommen sælges (dog ikke ved overdragelse til ægtefælle).

Permanent Indefrysningsordning (§ 46-65):

• Alle boligejere kan vælge at indefryse eventuelle fremtidige stigninger i deres samlede boligskat.
• Stigningen indefryses som et lån, der ydes af staten. Lånet forrentes og skal tilbagebetales ved salg af ejendommen. Der stilles automatisk sikkerhed for lånet via en lovbestemt panteret i ejendommen.
• Ordningen erstatter den midlertidige indefrysningsordning for grundskyld og udvides til også at omfatte ejendomsværdiskat.

Stigningsbegrænsningsordning for Erhverv m.v. (§ 44-45):

• For ejendomme, der ikke er omfattet af skatterabatten (primært erhvervsejendomme), indfases stigninger i grundskylden gradvist. Den årlige stigning i grundskylden begrænses til 4,75% af den fuldt indfasede skat.

Opkrævning og Administration (§ 31-34)

En væsentlig administrativ ændring er, at opkrævningen af grundskyld og dækningsafgift flyttes fra kommunerne til staten (Told- og skatteforvaltningen).

• For de fleste private boligejere vil grundskyld og ejendomsværdiskat blive opkrævet samlet via forskuds- og årsopgørelsen.
• For andre ejendomme (f.eks. ejet af selskaber) opkræves grundskyld og dækningsafgift via Skattekontoen i to årlige rater.

Ikrafttrædelse (§ 83)

Loven træder i kraft den 1. juli 2023, men de nye skatteregler får virkning fra og med 1. januar 2024. De hidtidige love om ejendomsværdiskat og kommunal ejendomsskat ophæves pr. samme dato, men gælder fortsat for skatteår til og med 2023.