Landsskatteretten stadfæster afslag på genoptagelse: Beskatning af salg af ejendomsandel som næringsvirksomhed

Sagen omhandlede et selskabs anmodning om genoptagelse af skatteansættelsen for 2005 med henblik på at ændre beskatningen af en ejendomsavance fra næringsejendom (omfattet af Statsskatteloven) til anlægsejendom (omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven).

Selskabet, [virksomhed1] ApS, der ejes af en uddannet tømrer og bygningskonstruktør, blev stiftet i 1979 med formål at drive arkitektvirksomhed og aktiviteter i byggebranchen. Selskabet har gennem årene opkøbt grunde og bygninger, gennemført salgsmodning af ejendomsprojekter og virket som totalentreprenør. Sideløbende er der opbygget en beholdning af udlejningsejendomme.

Ejendommen [adresse1]

I 1987 erhvervede selskabet ca. 48 % af ejendommen [adresse1] via kommanditselskabet K/S [virksomhed4], sammen med en lokal advokat, [person2], og komplementarselskabet [virksomhed5] ApS. Ejendommen bestod af en lystbådehavn og en campingplads. Oprindeligt blev havnen og campingpladsen bortforpagtet, men fra 2000 overtog kommanditselskabet selv driften.

Tidligere afgørelse for komplementarselskabet

Det blev fremhævet, at Landsskatteretten i 2005 havde fastslået, at komplementarselskabet [virksomhed5] ApS ikke var næringsdrivende med fast ejendom, idet selskabet kun havde erhvervet én ubebygget grund, som blev afhændet efter otte års ejertid. Dette blev brugt som argument for, at [virksomhed1] ApS' andel af [adresse1] heller ikke burde anses som næring.

SKATs afgørelse og begrundelse

SKAT afviste genoptagelse med henvisning til selskabets hovedaktivitet som investeringsvirksomhed og professionel aktør på ejendomsmarkedet. SKAT mente, at erhvervelsen af [adresse1] var sket som led i selskabets næring, og at ejendommen ikke kunne anses for overgået til anlægsformuen, da driften af havnen ikke blev anset for hovedformålet med erhvervelsen.

Selskabets argumenter

Selskabet påstod, at formålet med købet af [adresse1] ikke var videresalg, men derimod at drive marinaen og campingpladsen. Dette blev understøttet af den valgte ejerstruktur og den aktive involvering i driften, herunder udvidelser og renoveringer. Selskabet henviste til retspraksis, hvor ejendomme anvendt til egen drift ikke blev anset for næringsejendomme, herunder TfS 1987.506 og TfS 1989, 520. Det blev også anført, at næringsformodningen kun burde udstrækkes til en konkret ejendom, hvis skatteyders hidtidige aktiviteter gav tilstrækkeligt grundlag for det, og at den tidligere afgørelse for komplementarselskabet burde afsmittes på hele K/S'et. Alternativt skulle ejendommen anses for overgået til anlægsformuen, da ejerkredsen selv overtog den fulde drift i 2000.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om at nægte genoptagelse af selskabets skatteansættelse for 2005. Retten fandt, at fortjenesten ved salget af andelen af ejendommen [adresse1] skulle beskattes som næringsindkomst.

Landsskatteretten lagde vægt på følgende:

• Selskabets hovedaktivitet siden 1979 har været opkøb af grunde og ejendomme med henblik på bebyggelse og projektudvikling med videresalg for øje, og selskabet er tidligere blevet næringsbeskattet ved salg af fast ejendom.
• Selskabets egen oplysning i en anmodning om bindende svar fra 2007, hvor det fremgik, at grundarealet ved [adresse1] blev sat til salg, og at det først lykkedes at sælge arealet i 2004.
• Erhvervelsen af [adresse1] var omfattet af næringsformodningen om køb og salg af fast ejendom, og selskabet havde ikke afkræftet denne formodning.
• Ejendommen blev anset for erhvervet med henblik på at opnå en projektudviklingsgevinst ved et senere salg, og den lange ejerperiode blev ikke tillagt afgørende betydning.
• Selskabet havde selv oprindeligt selvangivet fortjenesten som næringsindkomst.
• Det forhold, at den anden ejer (person2) eller komplementarselskabet (virksomhed5 ApS) eventuelt ikke var næringsdrivende med fast ejendom, kunne ikke føre til et andet resultat for selskabet.

Fortjenesten ved salget i 2004 af en andel af ejendommen [adresse1] blev herefter anset for omfattet af selskabets næringsvirksomhed og skulle beskattes efter Statsskatteloven § 4 og Statsskatteloven § 5, litra a. Afslaget på genoptagelse af skatteansættelsen for indkomståret 2005 blev stadfæstet i henhold til Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 2.