Landsskatteretten om fradrag for vedligeholdelsesudgifter ved ombygning af erhvervsejendom

Sagen omhandlede klagerens fradrag for vedligeholdelsesudgifter i forbindelse med istandsættelse af en erhvervsejendom beliggende Y1-by, som klageren erhvervede den 23. april 1992. Ejendommen er vurderet som en forretnings- og bebølsesejendom med to lejligheder, hvor klageren selv bor på 1. sal, og 2. sal er udlejet.

Klageren afholdt udgifter på 238.000 kr. til renovering af tagetagen. Et bygningstilbud fra december 2007 beskrev arbejdet som "ombygning af tagetage, dvs. nedrivning, opførelse samt materialer" til en pris af 345.000 kr. ekskl. moms. En acontoregning på 238.000 kr. fra december 2007 manglede nærmere specifikation, mens en faktura fra september 2008 blot angav "reparation af tagetage".

Skattecentrets afgørelse

SKAT godkendte kun 47.600 kr. (svarende til 20 % af de samlede udgifter) som fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Begrundelsen var, at bygningstilbuddet omtalte arbejdet som en ombygning, og der manglede yderligere specifikation. Fordelingen mellem vedligeholdelse og forbedring blev vurderet skønsmæssigt ud fra ejertiden, da det ikke var dokumenteret, at der var tale om 100 % slitage og skade opstået i ejertiden, der blot genoprettede ejendommens stand på overtagelsestidspunktet.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant påstod, at de afholdte udgifter havde karakter af fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter i henhold til Statsskatteloven § 6, litra e. Repræsentanten argumenterede for, at der ikke var tale om en forbedring af ejendommen, men derimod om nødvendig reparation og vedligeholdelse, hvis hovedformål var at bringe tagetagen i samme stand som på erhvervelsestidspunktet. Det blev fremhævet, at tagetagen var slidt og utæt, og at udlejning ikke ville være mulig uden vedligeholdelse. Der blev henvist til LSRM 1984.39 om fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Klageren stillede spørgsmålstegn ved SKATs grundlag for at fastsætte vedligeholdelsesdelen til kun 20 % uden besigtigelse eller yderligere forklaring fra klageren.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten henviste til Statsskatteloven § 6, litra e, der fastslår fradragsret for vedligeholdelsesudgifter på indkomstgivende ejendomme. Derimod er udgifter til forbedring af ejendommen ikke fradragsberettigede, jf. Statsskatteloven § 6 (in fine).

Den skatteretlige sondring mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter tager udgangspunkt i ejendommens tilstand på erhvervelsestidspunktet, jf. Højesterets dom af 31. oktober 1958, offentliggjort i UfR 1958.1173 H. Udgifter, der forbedrer ejendommen ud over dens stand ved erhvervelsen, anses som ikke-fradragsberettigede forbedringsudgifter. Udgifter til udbedring af forringelse sket i ejertiden anses som fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter.

Landsskatteretten vurderede, at klageren ikke havde dokumenteret eller sandsynliggjort, at ejendommen udelukkende var blevet vedligeholdt til den stand, den var i på erhvervelsestidspunktet. På baggrund af de foreliggende oplysninger blev det lagt til grund, at der var tale om en ombygning af en tagetage, hvilket medførte en forbedring af ejendommen, så den var i bedre stand end ved erhvervelsen. Retten fandt således, at renoveringen ikke kun vedrørte vedligeholdelse.

Det var Landsskatterettens opfattelse, at håndværkerudgifterne på 238.000 kr. skulle fordeles skønsmæssigt mellem en forbedringsdel og en vedligeholdelsesdel, som indstillet af SKAT. Da det ikke var muligt at specificere de udførte arbejder i forbindelse med ombygningen, ansås skønnet på 20 % for vedligeholdelse ikke for at være urimeligt.

Landsskatteretten stadfæstede herefter SKATs afgørelse.