Næringsbeskatning ved salg af lejlighed - kort ejertid og økonomiske vanskeligheder

Sagen omhandler spørgsmålet om næringsbeskatning af en avance ved salg af en ejerlejlighed. Klageren, en uddannet tømrersvend, var hovedanpartshaver i et selskab (H1 ApS) og indehaver af et enkeltmandsfirma (H2), begge registreret inden for tømrer- og bygningssnedkerforretninger, og begge virksomheder havde købt ejendomme med henblik på videresalg.

Klageren købte ejerlejligheden Y2-vej den 9. december 2003 for 900.000 kr. med overtagelse den 1. marts 2004. Ejendommen blev beskrevet som et "prisbilligt håndværkertilbud" ved købet. Den blev solgt den 5. juli 2004 for 1.395.000 kr. til overtagelse den 1. august 2004, og var i salgsopstillingen beskrevet som "total nyistandsat". SKAT anså ejendommen for anskaffet med henblik på renovering og videresalg og beskattede klageren af en skønsmæssig fortjeneste på 300.000 kr.

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant påstod, at klageren ikke skulle næringsbeskattes. Argumenterne var, at klageren købte lejligheden med intention om at bebo den i flere år, og at han faktisk boede der fra 1. februar 2004 til 28. juli 2004, dokumenteret ved folkeregistertilmelding og forbrugsudgifter. Salget skete ikke af egen fri vilje, men under pres fra klagerens bank (F1-bank) grundet selskabets økonomiske vanskeligheder, hvor salgsprovenuet blev brugt til at indfri selskabets og klagerens personlige gæld. Repræsentanten fremhævede, at der kun var tale om et enkelt lejlighedssalg, og at der ikke var en afsmittende virkning fra selskabets aktiviteter til klageren personligt. Klageren mente at opfylde betingelserne i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1 for skattefrihed.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet stadfæstede SKATs afgørelse om næringsbeskatning. Nævnet lagde vægt på, at klageren var næringsdrivende inden for byggebranchen, og at både hans enkeltmandsfirma og selskab var aktive med køb/salg af ejendomme. Lejligheden Y2-vej blev anset for omfattet af næringsvirksomheden på erhvervelsestidspunktet. Nævnet henviste til, at næringsformodningen ikke kunne afkræftes af bebølse, især ved salg efter mindre end 10 års bebølsestid, og at købsformål og salgsårsag (herunder personlige forhold som økonomiske vanskeligheder) normalt ikke tillægges vægt ved næringsbedømmelsen. Da forbedringsudgifter ikke var dokumenteret, blev den skønsmæssige avance på 300.000 kr. fastholdt.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten bemærkede, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt medregnes til den skattepligtige indkomst, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1. Dog gælder dette ikke for ejendomme erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 2. Fortjeneste ved næring beskattes i henhold til Statsskatteloven § 4, jf. Statsskatteloven § 5, stk. 1, litra a.

Retten lagde vægt på følgende forhold:

• Klageren er uddannet tømrersvend og har via sit enkeltmandsfirma og sit selskab (H1 ApS) erhvervet ejendomme med henblik på videresalg. Dette indikerer et stort branchekendskab og status som næringsdrivende inden for byggebranchen fra indkomståret 2003.
• Ejendommen Y2-vej blev købt som et "håndværkertilbud" og solgt som "total nyistandsat", hvilket understøtter formålet om renovering og videresalg.
• Selvom klageren har beboet ejendommen, medfører dette ikke automatisk, at ejendommen kan holdes uden for næringsformodningen.
• Købsformål og salgsårsag, herunder klagerens økonomiske problemer, tillægges ikke vægt ved bedømmelsen af næringsbeskatning, jf. praksis i Ligningsvejledningen afsnit E.J.3.1.6.3.
• Ejendommen havde en meget kort ejertid (under et år).

Da klageren ikke har afkræftet formodningen om næring, og da ejendommen ikke anses for udskilt fra omsætningsformuen som følge af bebølse, skal klageren næringsbeskattes af ejendomsavancen ved salget af ejendommen Y2-vej, jf. Statsskatteloven § 5, stk. 1, litra a, jf. Statsskatteloven § 4.

Landsskatteretten fandt desuden, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn for opgørelsen af avancen. Landsskatteretten stadfæstede hermed skatteankenævnets afgørelse.