Landsskatteretten: Overdragelse af sommerhus mellem hovedanpartshaver og selskab - fastsættelse af handelsværdi

Sagen omhandlede fastsættelsen af overdragelsessummen for en sommerhusejendom beliggende [adresse1], [by1], som blev overdraget fra hovedanpartshaveren til dennes selskab. SKAT havde nedsat den aftalte overdragelsessum på 3.100.000 kr. til 2.300.000 kr., mens Landsskatteretten ansatte handelsprisen til 2.400.000 kr.

Sagens baggrund

Ejendommen blev erhvervet af hovedanpartshaveren i juni 1999 for 175.000 kr. og færdigopført som sommerhus i 2001. I november 2006 overdrog hovedanpartshaveren ejendommen til sit ejendomsselskab for 3.100.000 kr. Klageren oplyste, at salget inkluderede indbo til en værdi af ca. 400.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen udviklede sig som følger:

SKATs afgørelse

SKAT ansatte handelsværdien til 2.300.000 kr. med henvisning til, at handlen var mellem interesseforbundne parter og derfor skulle ske på markedsvilkår i medfør af Ligningsloven § 2. SKAT baserede sin vurdering på sammenlignelige handler i området, som lå 8-25% over den offentlige vurdering. SKAT bemærkede, at der ikke var begæret omvurdering i henhold til Vurderingsloven § 4, og at en besigtigelse af ejendommen understøttede den ansatte værdi.

Klagerens argumenter

Klageren fastholdt, at handelsprisen på 3.100.000 kr. var korrekt. Argumenterne inkluderede:

• En salgsopstilling fra [virksomhed3] angav en kontantpris på 3.100.000 kr.
• [finans1] ydede et realkreditlån på 1.860.000 kr., hvilket ville indikere en overbelåning, hvis den reelle markedsværdi kun var 2.300.000 kr. (baseret på 60% maksimum belåning).
• Ejendommen var væsentligt mere værd end andre sammenlignelige ejendomme i området på grund af dens unikke karakter.
• Salget inkluderede indbo til en værdi af ca. 400.000 kr., hvilket er normal kutyme for sommerhuse.

Syn og skøn

Under sagsbehandlingen blev der afholdt syn og skøn i henhold til Skatteforvaltningsloven § 47. Den udmeldte syns- og skønsmand, Statsaut. Ejendomsmægler og Valuar MDE [person2], vurderede ejendommens markedsværdi på kontantvilkår pr. 24. november 2006 til 2.400.000 kr. Skønsmanden beskrev ejendommen som et sommerhus opført i gode materialer med ekstraordinære tilvalg og en god beliggenhed tæt ved vand og skov. Vurderingen tog højde for ejendommens generelle stand, anvendelighed, individuelle indretning og sammenlignelige handler i nærområdet. Det blev bemærket, at den omhandlede ejendom var det dyreste sommerhus solgt i postnummer [by1] i de seneste 10 år.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastsatte handelsprisen for ejendommen til 2.400.000 kr.

Det fremgår af Ligningsloven § 2, stk. 2, at interesseforbundne parter ved opgørelse af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var sket mellem uafhængige parter.

Landsskatteretten lagde særligt vægt på syns- og skønserklæringens udtalelser om værdien af den samlede ejendom i fri handel og vandel pr. 24. november 2006. På baggrund heraf blev handelsprisen ansat til 2.400.000 kr.