Beskatning af avance ved afståelse af ejendom med både helårshus og sommerhus - Næringsvirksomhed

Sagen omhandlede, hvorvidt avance ved afståelse af en ejendom, der indeholdt både et helårshus og et sommerhus, skulle anses for indvundet som led i klagerens næringsvirksomhed eller være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens regler. Skattecenteret havde forhøjet klagerens personlige indkomst med 222.009 kr., idet de anså ejendommen for erhvervet som led i næring.

Klageren, der var uddannet tømrer, havde siden 1994 drevet næringsvirksomhed med køb og salg af ejendomme. Avancer fra ejendomssalg i perioden 1998-2004 var selvangivet som næringsindkomst, fordelt ligeligt mellem klageren og dennes ægtefælle, der var ejendomsmægler. Klageren var desuden eneanpartshaver i et næringsdrivende selskab med køb og salg af fast ejendom.

Ejendomshistorik

Klagerens omfattende ejendomshistorik siden 1994 blev fremlagt, herunder en række ejendomme med korte ejertider:

Den omhandlede ejendom

I 2004 afstod klageren og hans ægtefælle ejendommen [adresse18], [by1] på [ø1], som bestod af et helårshus og et sommerhus på samme matrikel. Ved købet i 2002 erhvervede de hver en ideel andel på 1/2 med brugsret til hhv. helårshuset (klageren for 375.000 kr.) og sommerhuset (ægtefællen for 300.000 kr.). Begge skøder angav, at helårshuset var udlejet, hvilket klageren mente var en fejl for sommerhusets vedkommende.

Ved salget i 2004, knapt 2 år efter erhvervelsen, blev der udarbejdet separate købsaftaler. Helårshuset blev solgt for 300.000 kr., og sommerhuset for 900.000 kr. Helårshuset var fortsat udlejet. Sommerhuset var ifølge købsaftalen udlejet indtil 1. august 2004, hvilket klageren anførte skyldtes udlån til børn og ikke et egentligt udlejningsforhold.

Skattecenterets argumentation

Skattecenteret fastholdt, at ejendommen var erhvervet som led i klagerens næringsvirksomhed. De henviste til næringsformodningen, som klageren havde bevisbyrden for at afkræfte. Den korte ejertid på knapt 2 år afkræftede ikke formodningen. Desuden styrkede oplysningen om udlejning af fritidshuset i købsaftalen næringsformodningen.

Klagerens argumentation

Klagerens repræsentant påstod, at avancen vedrørende sommerhuset ikke skulle anses for næringsindkomst. Argumenterne var:

• Sommerhuset var et privat sommerhus, udelukkende benyttet af familien til ferie.
• Formålet med anskaffelsen var eget brug på grund af den unikke beliggenhed.
• Sommerhuset var i ejerperioden udelukkende anvendt privat.
• Klagerens ægtefælle var blevet pålagt ejendomsværdiskat for sommerhuset efter de almindelige regler.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede Skattecenterets afgørelse om at anse ejendommen [adresse18], [by1] for erhvervet som led i klagerens næringsvirksomhed, og dermed forhøje klagerens personlige indkomst med 222.009 kr.

Landsskatteretten begrundede sin afgørelse med følgende:

• Det var ubestridt, at klageren var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, hvilket medfører en formodning om, at alle ejendomshandler er omfattet af næringsindkomsten.
• Ejendommen havde været ejet i mindre end 2 år på salgstidspunktet, hvilket ikke afkræftede næringsformodningen.
• Klageren og hans ægtefælle ejede yderligere et sommerhus på [ø1] samt en bebølsesejendom på samme vej som den omhandlede ejendom på købs- og salgstidspunktet. Dette understøttede, at ejendommen ikke faldt uden for omsætningsformuen på grund af dens karakter eller beliggenhed.
• Retten fandt, at klageren ikke havde ført det meget sikre bevis, der kræves for at anse erhvervelsen af de solgte ejendomme i 2004 for sket i anlægsøjemed og ikke med henblik på fortjeneste ved salg.