Landsskatteretten om avance ved salg af anparter og fradrag for driftsudgifter i ejendomshandelsvirksomhed

Sagen omhandler et selskab, der driver næringsvirksomhed med køb, renovering og videresalg af ejendomme, og som har klaget over ændrede udgiftsfradrag og ansat yderligere avance ved salg af anparter i kommanditselskaber (K/S'er) i indkomstårene 2002 og 2003. En central udfordring i sagen var, at selskabets regnskabsmateriale delvist var rekonstrueret som følge af et dokumenteret indbrud, hvilket vanskeliggjorde henføring af bilag til specifikke ejendomme og bogføringsposter.

Avance ved salg af anparter (Indkomståret 2003)

Selskabet havde i regnskabsåret 2002/2003 solgt anparter i K/S H3, K/S H4, K/S H5 og K/S H2 til anpartshaveren. Skattecenteret havde forhøjet selskabets indkomst med 2.351.756 kr. ved at anvende ejendommenes offentlige vurdering pr. 1. januar 2002 som udgangspunkt for handelsværdien, med tillæg af visse ombygningsudgifter. Skattecenteret mente, at anpartshaveren havde betalt for lidt for ejendommene, og at differencen skulle anses for en udlodning til anpartshaveren, jf. Statsskatteloven § 4 og Skattekontrolloven § 6, stk. 6, jf. § 5, stk. 3.

Selskabet påstod, at avancen skulle ansættes til 588.001 kr. i overensstemmelse med den nye revisors opgørelse. Selskabet argumenterede for, at den faktiske salgssum på 8.542.000 kr. (svarende til restgælden) var handelsværdien, understøttet af en ejendomsmæglervurdering. Selskabet fremhævede, at den offentlige ejendomsvurdering var misvisende for byggeprojekter, og at alle ombygningsudgifter skulle fradrages. Desuden afviste selskabet, at der var grundlag for en udlodning til anpartshaveren, da der var betalt fuldt vederlag. Et skatteforbehold i en erklæring af 1. juli 2002 blev også påberåbt.

Ikke godkendt andel af underskud vedrørende K/S H2 (Indkomståret 2002)

Skattecenteret havde forhøjet selskabets indkomst med 1.034.352 kr. vedrørende K/S H2. Dette skyldtes, at ombygningsudgifter på 651.427 kr. og 348.298 kr. blev anset for at vedrøre indkomståret 2003 og skulle aktiveres, ikke fradrages i 2002, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Desuden blev fradrag for kontor/administration og øvrige omkostninger skønsmæssigt nedsat med 50 % på grund af manglende dokumentation, jf. Skattekontrolloven § 6, stk. 6, jf. § 5, stk. 3.

Selskabet påstod, at indkomsten skulle ansættes til -524.082 kr. og argumenterede for, at ombygningsudgifterne skulle fradrages enten i 2002 eller 2003, da der var tale om næringssalg. Selskabet bestred den skønsmæssige nedsættelse af administrative udgifter og henviste til, at bilag var fremlagt, og at betalinger via girokort var en anerkendt metode.

Ikke godkendte driftsudgifter (Indkomståret 2002)

Skattecenteret havde forhøjet selskabets indkomst med 145.835 kr. vedrørende selskabet og 126.179 kr. vedrørende K/S H6, idet der skønsmæssigt kun blev godkendt 50 % af de selvangivne udgifter på grund af manglende brugbar bogføring.

Selskabet påstod, at indkomsten skulle ansættes til -524.082 kr. og anførte, at udgifter vedrørende K/S H6 fejlagtigt var medtaget i 2002, da K/S H6 blev solgt i 2001. Selskabet bestred igen den skønsmæssige nedsættelse af udgifterne og henviste til fremlagte bilag og den rekonstruerede bogføring.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten traf følgende afgørelser for indkomstårene 2002 og 2003:

Indkomståret 2002

• Ikke godkendt andel af underskud vedrørende K/S H2: Forhøjelsen nedsættes fra 1.034.352 kr. til 999.725 kr.

  • Landsskatteretten godkendte ikke fradrag for ombygnings- og forbedringsudgifter på 651.427 kr. og 348.298 kr. i indkomståret 2002, da disse skal aktiveres sammen med anskaffelsessummen for ejendommen og fratrækkes ved avanceopgørelsen i 2003, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Disse udgifter blev godkendt ved avanceopgørelsen i 2003.
  • De selvangivne fradrag for kontor/administration og øvrige omkostninger godkendes fuldt ud. Dette skyldes, at selskabet har fremlagt udgiftsbilag, og at regnskabsmaterialet delvist er rekonstrueret på grund af dokumenteret indbrud. Forhøjelsen nedsættes med 13.231 kr. og 21.396 kr.

• Ikke godkendte driftsudgifter i selskabet: Forhøjelsen nedsættes fra 145.835 kr. til 0 kr.

  • Landsskatteretten godkendte de selvangivne fradrag for varekøb, reklame/salgsomkostninger og øvrige omkostninger fuldt ud. Begrundelsen var de oplyste omstændigheder, herunder det dokumenterede indbrud og den delvise rekonstruktion af regnskabsmaterialet, samt at selskabet havde fremlagt udgiftsbilag.

• Ikke godkendte driftsudgifter i K/S H6: Forhøjelsen forhøjes fra 126.179 kr. til 252.179 kr.

  • Landsskatteretten fandt, at de i selvangivelsen for 2002 fratrukne udgifter på 252.170 kr. vedrørende K/S H6 fejlagtigt var medtaget, da K/S H6 blev solgt i indkomståret 2001. Derfor kunne disse udgifter ikke godkendes fradraget i 2002.

Indkomståret 2003

• Ansat yderligere avance ved salg af anparter: Forhøjelsen nedsættes fra 2.351.756 kr. til 2.036.162 kr.
  • Landsskatteretten lagde til grund, at overdragelsen af anparterne til anpartshaveren skete den 30. juni 2003 til en salgssum på 8.542.000 kr. Hertil kom salget af ejerlejlighed nr. 2 Y2-vej for 2.000.000 kr., hvilket gav en samlet salgssum på 10.542.000 kr.
  • Revisorens avanceopgørelse blev reguleret for en forbedringstilgang på 151.631 kr., da kun 127.354 kr. af de oprindelige 278.985 kr. fra 2001-afgørelsen kunne godkendes som aktiverbare udgifter.
  • De af skattecenteret for 2002 nægtede fradrag for ombygningsudgifter på 651.427 kr. og 348.298 kr. (i alt 1.044.957 kr.) blev godkendt som forbedringsudgifter ved avanceopgørelsen i 2003. Dette skyldtes de oplyste omstændigheder, herunder det dokumenterede indbrud og den delvise rekonstruktion af regnskabsmaterialet, som gjorde det vanskeligt at henføre bilagene til specifikke ejendomme. Da selskabet solgte alle anparterne, skulle alle forbedringsudgifter under alle omstændigheder fradrages ved avanceopgørelsen.
  • På baggrund af den samlede salgssum og de godkendte anskaffelses- og forbedringsudgifter fandt Landsskatteretten, at der ikke var grundlag for at ansætte en udlodning til anpartshaveren, da han havde betalt fuldt vederlag for de overtagne anparter/ejendomme.
  • Det fremlagte skatteforbehold af 1. juli 2002 kunne ikke finde anvendelse, da et skatteforbehold skal fremgå direkte af den enkelte overdragelsesaftale.