Lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om boligforhold (Økonomisk støtte til styrket indsats i bymidter samt kommunal udlejning af fast ejendom) § 2

Forarbejder til Lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om boligforhold (Økonomisk støtte til styrket indsats i bymidter samt kommunal udlejning af fast ejendom) § 2

Til nr. 1

Der er ikke i de gældende regler hjemmel til kommunal udlejning af fast ejendom til beboelse i en tidsbegrænset periode med henblik på at tiltrække potentielle tilflyttere.

Det foreslås derfor i lov om boligforhold at indsætte et nyt kapitel 7 a om kommunal udlejning af fast ejendom efter kapitel 7 og at indføre § 58 a om kommunal udlejning af fast ejendom.

Det foreslås i § 58 a, stk. 1, at kommunalbestyrelsen med henblik på at tiltrække tilflyttere kan udleje fast ejendom til beboelse i en tidsbegrænset periode på mindst 3 måneder og højst 12 måneder pr. lejeaftale. Udlejningens omfang må ikke overstige den kommunale interesse i at tiltrække tilflyttere.

Formålet med bestemmelsen er at styrke kommunernes, herunder særligt landdistrikts- og økommunernes, muligheder for at tiltrække tilflyttere og derved modvirke affolkning. Kommunalbestyrelsen vil med den foreslåede ordning få mulighed for at tiltrække borgere til kommunen ved at give potentielle tilflyttere mulighed for at prøve at bo i kommunen i en tidsbegrænset periode. Den foreslåede ordning vil således medføre, at kommuner, der har en lav befolkningstilvækst, får redskaber til at kunne udbygge befolkningstilvæksten.

Det er hensigten, at ordningen vil blive anvendt som led i en bosætningsstrategi af primært landdistrikts- og økommuner, der har udfordringer med at tiltrække tilflyttere. Ordningen er dog ikke begrænset til landdistrikts- og økommuner, idet ordningen vil kunne benyttes af alle kommuner, der har udfordringer med at tiltrække tilflyttere. Det er ikke hensigten, at ordningen anvendes af kommuner, hvor der er efterspørgsel på boliger.

Der foreslås ikke indsat objektive kriterier i lovgivningen til afgrænsning af de kommuner, hvor der er et udtalt behov for at tiltrække flere borgere. Dette vil bero på kommunalbestyrelsens konkrete vurdering.

Der foreslås ikke indsat kriterier i lovgivningen for målgruppen af lejere. Det er hensigten, at målgruppen for udlejningen vil omfatte potentielle tilflyttere, som ønsker at prøve at bo i den pågældende kommune for derved at afklare, hvorvidt borgeren vil flytte permanent til kommunen. Det vil bero på kommunalbestyrelsens konkrete vurdering, om en ansøger er en potentiel tilflytter. Det antages henset til lejeforholdets varighed, at risikoen for misbrug af ordningen i denne henseende er begrænset.

Kommunalbestyrelsen vil endvidere kunne fastsætte en ansøgningsordning og retningslinjer herfor. Det bør fremgå af retningslinjerne for ansøgningsordningen, hvordan ansøgerne vil blive prioriteret, hvis det samlede antal boligsøgende, der opfylder betingelserne for at leje lejemålet, overstiger ordningens kapacitet. Der kan som eksempel oprettes en venteliste.

I det tilfælde, at der ikke er borgere, som ønsker at benytte sig af ordningen, og lejemålet derfor står tomt, kan kommunalbestyrelsen anvende lejemålet til andre kommunale formål, herunder efter kommunalfuldmagtsreglerne om overkapacitet. Der henvises herom til afsnit 2.2.1. ovenfor.

Den foreslåede ordning vil bl.a. omfatte fast ejendom, som er erhvervet og istandsat med hjemmel i byfornyelsesloven, herunder fx med støtte fra puljen til landsbyfornyelse, jf. bekendtgørelse nr. 98 af 27. januar 2021 om landsbyfornyelse, såvel som anden fast ejendom erhvervet på andet grundlag. Kommunalbestyrelsen vil også kunne anvende fast ejendom, som kommunalbestyrelsen lejer.

Lejemål omfattet af ordningen vil kunne være en villa, en lejlighed, et enkeltværelse eller fx et rækkehus. Opremsningen er ikke udtømmende. Herudover vil kommunalbestyrelsen kunne udleje møblerede lejemål.

Det foreslås, at lejemål omfattet af ordningen kan udlejes en periode på mindst 3 måneder og højst 12 måneder pr. lejeaftale. Perioden for det enkelte lejeforhold skal være af en sådan længde, at beboeren får et reelt indtryk af dagligdagen i kommunen, således at beboeren herefter kan beslutte sig for, om denne vil flytte til kommunen. Periodens længde skal således kunne stå i forhold til omfanget af de praktiske og økonomiske foranstaltninger, der sædvanligvis er forbundet med en flytning samt en evt. efterfølgende flytning til en permanent bolig i den pågældende kommune. Lejeperioden skal dog samtidig være forholdsvis kort, da tilbud om ophold i en længere periode vil have karakter af en permanet lejebolig, hvilket ikke er formålet med ordningen. Omvendt må lejeperioden ikke være så kort, at udlejningen kan sidestilles med udlejning af ferieboliger, da dette heller ikke er formålet med ordningen.

Ved kommunalbestyrelsens fastsættelse af lejeperiodens længde skal kommunalbestyrelsen foretage en vurdering på baggrund af den enkelte husstands sammensætning og jobmuligheder m.v. Såfremt kommunalbestyrelsen udlejer en bolig i en periode på 12 måneder, kan det være sværere for kommunalbestyrelsen at godtgøre, at udlejningen foretages for at tiltrække tilflyttere til kommunen. Kommunalbestyrelsen kan ikke anvende ordningen til løsning af boligsociale opgaver i kommunen, da dette ikke er i overensstemmelse med ordningen formål om at tiltrække tilflyttere.

Det foreslås, at udlejningens omfang ikke må overstige den kommunale interesse i at tiltrække borgere. Det er en forudsætning, at der er et rimeligt forhold mellem den kommunale interesse og størrelsen af det kommunale engagement. Antallet af boliger kan derfor ikke overstige den kommunale interesse i at tiltrække nye borgere, da der ellers vil være tale om erhvervsmæssig udlejning, hvilket ikke er omfattet af bestemmelsen. Det forudsættes, at der højst kan være ét bosætningshus pr. 1000 indbyggere. Kommuner med indbyggertal under 1000 vil dog også kunne etablere og drive et bosætningshus. Jo højere indbyggertal den enkelte kommune har, jo højere krav stilles der til den kommunale interesse i at tiltrække borgere. Dette vil bero på kommunalbestyrelsens konkrete vurdering.

Det overlades herudover til kommunalbestyrelsen at tilrettelægge, hvorvidt og hvordan ordningen skal anvendes i den pågældende kommune.

Spørgsmål om lovligheden af en ordning etableret med hjemmel i bestemmelsen vil være omfattet af det almindelige kommunale tilsyn. Det kommunale tilsyn varetages af Ankestyrelsen, jf. lov om kommunernes styrelse § 48, stk. 1. Ankestyrelsen beslutter selv, om der er tilstrækkelig anledning til at rejse en tilsynssag, jf. lov om kommunernes styrelse § 48 a. Reglerne i §§ 37 og 38 om huslejenævnets kompetence i lov om leje finder endvidere anvendelse.

I stk. 2 , foreslås, at med undtagelse af § 145 og reglerne om brugsrettens overgang til andre i kapitel 19 i lov om leje vedtaget den 1. marts 2022 med ikraftræden den 1. juli 2022 finder lov om leje anvendelse for udlejning omfattet af stk. 1.

Lejelovens regler vil således finde anvendelse på lejeforholdet, hvormed fx lejelovens regler om opsigelse, mangler samt fastsættelse og regulering af lejen vil gælde. Lejen skal således fastsættes efter regler herom i lov om leje. Det er hensigten, at lejemålene skal udlejes på markedsvilkår, samt at lejen skal anvendes til at dække omkostningerne for lejemålene. Det er ikke hensigten, at lejemålene får karakter af boligudlejningsvirksomhed. Kommunalbestyrelsen vil ikke kunne fastsætte en lav leje med henblik på at gøre lejemålene mere attraktive.

Kommunalbestyrelsen vil i overensstemmelse med lejeloven kunne fastsætte vilkår om eksempelvis rengøring, husdyr, depositum, vedligeholdelse, måling af varme, el og vand og vedrørende husets stand ved ind- og fraflytning.

Lejelovens § 145 indeholder regler om lejerens ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter. Kapitel 19 i lov om leje om brugsrettens overgang til andre indeholder regler om lejerens ret til at fremleje, bytte og retten til at lade andre fortsætte lejeforholdet fx i tilfælde af lejerens død.

Henset til ordningens formål og lejeperiodens varighed vil § 145 i lejeloven om lejerens råderet og reglerne om brugsrettens overgang til andre i lejelovens kapitel 19 ikke finde anvendelse. Lejerne vil således ikke kunne udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden mod godtgørelse for de afholdte udgifter ved fraflytning eller kunne overlade brugsretten til lejemålet til andre, herunder fx ved fremleje af lejemålet eller ved at lade sin ægtefælle eller samlever fortsætte lejemålet i tilfælde af lejerens død.

Der henvises i øvrigt til pkt. 2.2. i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 2

Det følger af § 77 i lov om boligforhold vedtaget den 1. marts 2022 med ikrafttræden den 1. juli 2022, at dette kapitel gælder for private udlejningsejendomme. Reglerne gælder dog ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger mv. Dette kapitel gælder endvidere ikke for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje.

Kapitel 9 i lov om boligforhold vedrørende huslejenævnets kompetence finder således alene anvendelse for private udlejningsejendomme.

Det foreslås at ændre § 77, 1. pkt. , i lov om boligforhold, således at der efter »Dette kapitel gælder for private udlejningsejendomme« indsættes, at kapitel 9 også gælder for kommunale udlejningsejendomme omfattet af § 58 a.

Med ændringen sikres, at reglerne i kapitel 9 om huslejenævn i lov om boligforhold finder anvendelse for kommunal udlejning omfattet af den foreslåede § 58 a. Kommunalbestyrelsen og lejerne kan således indbringe tvister vedrørende lejeforholdet omfattet af § 58 a for huslejenævnet.