Lov om sommerhuse på fremmed grund

Det foreslås, at loven skal være gældende for leje af en grund eller et grundstykke, hvorpå der er opført et sommerhus, som tilhører lejeren og anvendes af denne som ferie- og fritidsbolig. Det afgørende moment er således, at ejerskabet til grunden og sommerhuset ikke følges ad. Hvis der er tale om udlejning af en sommerhusgrund med et sommerhus, som tilhører udlejeren, vil lejeforholdet således ikke være omfattet af loven.

Ved udlejer forstås ejeren af grunden, og ved lejer forstås ejeren af sommerhuset. Udlejeren kan dog også være lejer af grunden, som fremlejer til lejeren, der er ejer af sommerhuset. Lovforslaget omfatter ikke en udlejning af en grund til en forening, som videreudlejer grundstykker til medlemmerne af foreningen med henblik på opførelse af sommerhus.

Et sommerhus på lejet grund skal forstås som en bolig, der anvendes som ferie- og fritidsbolig uanset zonestatus. Loven omfatter således fritidsboliger af enhver art, fx traditionelle sommerhuse, fritidshuse og feriehuse, hvortil der ikke er tilladelse til helårsbeboelse, uanset om den lejede grund ligger i eller udenfor et sommerhusområde. Denne afgrænsning er den samme, som finder anvendelse i relation til skattelovgivningen.

I loven anses sommerhuset og alle bygninger, som lejeren opfører eller har opført på den lejede grund i tilknytning til sommerhuset herunder garage, carport, skur, udhus, m.v. for at udgøre en del af sommerhuset.

Ifølge § 16 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen må der ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom, jf. lovens § 2. Såfremt arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom er grænsen dog kun 10 år. Bestemmelsen er af domstolene fortolket således, at brugsretten godt kan være længerevarende, såfremt parterne til enhver tid kan opsige aftalen med en frist på højst 30 år, henholdsvis 10 år.

I stk. 2 er det foreslået, at loven får virkning for lejeforholdet fra det tidspunkt, hvor sommerhuset er bygget og taget i brug.

Det følger af bygningsreglementets kap. 1.8, stk. 1 og 2, at der, når et byggearbejde er afsluttet, skal ske færdigmelding til kommunalbestyrelsen, og at byggearbejder, der kræver byggetilladelse ikke må tages i brug uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Det følger dog af samme bestemmelses stk. 3, at byggearbejder, der er omfattet af kap. 1.3.1, kan tages i brug uden tilladelse.

Sommerhuse er omfattet af kap. 1.3.1 og kan således tages i brug efter færdigmelding til kommunalbestyrelsen.

Ejeren af sommerhuset sørger for færdigmelding af byggeriet. Færdigmelder en anden person byggearbejdet, skal vedkommende dokumentere sin ret til at handle på bygningsejerens vegne, f.eks. ved fremlæggelse af en fuldmagt.

Loven gælder, selvom ejeren ikke har færdigmeldt byggeriet. Det er således den faktiske ibrugtagning, der er afgørende. En færdigmelding af sommerhuset anses at være et led i ibrugtagningen, og der vil i forhold til lovens anvendelse være en formodning for, at sommerhuset er taget i brug samtidig med færdigmeldingen.

Lovforslaget omfatter ikke lejeaftaler om ubebyggede grunde. Først når lejeren har opført sommerhuset, bliver lejeforholdet omfattet af loven. Dette indebærer, at lejevilkår, som aftaltes i forbindelse med udlejning af grunden, vil kunne være i strid med ufravigelige regler i loven, når sommerhuset er opført, og loven får virkning på lejeforholdet. Det følger heraf, at sådanne vilkår vil være ugyldige, og kan derfor ikke påberåbes.

Loven gælder tillige, hvor lejeren overtager en eksisterende lejeaftale, som i denne henseende sidestilles med genudlejning, eller indgår en ny lejeaftale om en grund, hvor en tidligere lejer har opført sommerhuset.

Det foreslås i stk. 3, at loven ikke omfatter lejeforhold om grunde, hvis lejeren alene eller hovedsageligt benytter det opførte sommerhus til erhvervsmæssig udlejning, jf. sommerhusloven. Ved erhvervsmæssig udlejning forstås udlejning i et omfang, som ligger ud over, hvad der er sædvanligt for ejere af sommerhuse. Lejeren kan dog i de perioder, hvor lejeren ikke selv bruger sommerhuset, udleje det i sædvanligt omfang og fortsat være omfattet af loven. Hvis udlejningen af sommerhuset skifter karakter, er det den faktiske udlejning på det pågældende tidspunkt, som er afgørende for, om loven finder anvendelse.

Loven omfatter ikke sommerhuse, der udlejes erhvervsmæssigt. Hotelhuse og -hytter og campinghytter, jf. § 1, stk. 4 og § 4 i lov om sommerhuse og campering mv. omfattes derfor ikke af loven.

Loven omfatter heller ikke kolonihaver, jf. kapitel 2 i lov om kolonihaver.

I stk. 4 foreslås, at lovens bestemmelser er præceptive og dermed ikke kan fraviges ved parternes aftale, dog således at bestemmelserne om nettoprisindeksering af lejen efter § 3, om lejerens overdragelse af lejeaftalen ved salg af sommerhuset efter § 7, stk. 1, om opsigelsesvarslet efter § 9, stk. 1, og om lejerens fraflytning og aflevering af grunden efter § 10 ikke kan fraviges til skade for lejeren.

Med forslaget er der som nævnt lagt op til en meget begrænset regulering af lejeforhold om grunde med sommerhus på. Der er således kun medtaget regler, som vedrører de helt centrale elementer i lejeforholdet, hvilket er lejefastsættelse og -regulering, overdragelse og fortsættelse af lejeforholdet samt opsigelse og ophør. For disses vedkommende er det fundet mest hensigtsmæssigt, at reglerne ikke kan fraviges bortset fra ovennævnte regler. At reglerne er præceptive indebærer, at lejeren ikke er bundet af et vilkår i lejeaftalen, som er i strid med loven.

Det er ikke i lovforslaget et krav, at lejeaftalen skal være skriftlig. Parterne kan dog på et hvilket som helst tidspunkt forlange, at lejeaftalen udfærdiges skriftligt. Som for andre lejeaftalers vedkommende antages dog, at det altovervejende flertal af aftaler om leje af sommerhusgrund bliver indgået skriftligt.

Lejeaftalen og de foreslåede regler suppleres i øvrig af aftalelovgivningens almindelige regler.

Da loven ikke finder anvendelse for lejeaftaler for grunde, hvorpå der endnu ikke er opført et sommerhus, er lejefastsættelsen ved indgåelse af lejeaftalen for grunden ikke undergivet regulering. Der er derfor i disse tilfælde fri lejefastsættelse.

På det tidspunkt, hvor der er opført et sommerhus på grunden, og loven dermed finder anvendelse, er det fortsat den aftalte leje, der er gældende. Er der ikke aftalt en begyndelsesleje, må lejen i så fald anses at udgøre et beløb, som svarer til markedslejen. Den foreslåede regel er således alene udfyldende i det tilfælde, hvor der ikke i lejeaftalen er fastsat en leje. Om markedslejen henvises til bemærkningerne til § 4 nedenfor.

Den aftalte leje eller - hvor der ikke er aftalt en leje, - den leje, som svarer til markedslejen, kan genforhandles på genudlejningstidspunktet. Dette kan enten være med den nuværende lejer eller en ny lejer. Genudlejning er omfattet af reglerne i § 6.

I stk. 2 er det foreslået, at det kan aftales, at lejen i lejeperioden skal reguleres i forhold til udviklingen i nettoprisindekset. Det betyder, at udlejeren en gang om året og tidligst 1 år efter lejeaftalens indgåelse kan regulere lejen i overensstemmelse med stigningen hhv. faldet i nettoprisindekset. Loven gælder først, når sommerhuset er opført Er der på aftaletidspunktet endnu ikke opført et sommerhus på grunden, skal "1 år efter lejeaftalens indgåelse" derfor forstås som 1 år efter, at loven finder anvendelse. Lejeregulering efter udviklingen i nettoprisindekset er den eneste form for lejeregulering, som gyldigt kan aftales.

Det foreslås, at bestemmelsen ikke kan fraviges til skade for lejeren. Det kan eksempelvis ikke aftales, at der kun reguleres med stigninger i nettoprisindekset. Der kan således ikke aftales modificerede former for nettoprisregulering, hvis dette konkret må anses at være til skade for lejeren.

Reguleringen skal ikke varsles, idet der vil være tale om mindre årlige stigninger eller fald, som fremgår af lejeaftalen og modvirker, at lejen med længere intervaller udvikler sig i spring. Udlejeren kan derfor nøjes med skriftligt at meddele lejeren, hvor meget lejen stiger ved førstkommende betalingstermin samt, hvordan den nye leje er beregnet. Kravet om skriftlighed og oplysning om den nye lejes beregning er en betingelse for reguleringens gyldighed.

Hensigten med at give mulighed for at regulere lejen efter udviklingen i nettoprisindekset er, at udlejeren dermed på en enkel måde kan fastholde værdien af den aftalte leje. Forslaget skal ses i sammenhæng med nedennævnte forslag om periodevis regulering til markedsleje.

Det foreslås, at begge parter i lejeforholdet kan forlange, at lejen reguleres til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentlig lavere eller væsentlig højere end markedslejen. Markedslejen er den leje, en kyndig lejer og udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål. Ved bedømmelsen skal der tages hensyn til de vilkår, der er aftalt, beliggenhed, anvendelse og størrelse. I praksis vil markedslejen kunne fastsættes på grundlag af en af parterne indhentet vurdering. Bestemmelsen svarer til erhvervslejelovens § 13, og reguleringen kan både ske i opadgående og nedadgående retning afhængig af markedslejens udvikling. I overensstemmelse med gældende praksis på erhvervslejeområdet vil væsentlighedskravet normalt være opfyldt ved en forskel på 10 pct. Henvisningen til varslingstidspunktet er anført for at knytte et bestemt tidspunkt til vurderingen af lejen.

Formålet med bestemmelsen er, at parterne hermed har mulighed for at få lejen tilpasset til markedslejen, hvis markedet har ændret sig væsentligt siden den seneste lejefastsættelse.

Det foreslås i stk. 2, at kravet om lejeregulering tidligst får virkning 5 år efter lejeperiodens begyndelse eller, hvis der tidligere har fundet regulering sted, 5 år efter seneste regulering. Er der på aftaletidspunktet endnu ikke opført et sommerhus på grunden, skal "5 år efter lejeaftalens indgåelse" her forstås som 5 år efter, at loven finder anvendelse, idet loven først finder anvendelse, når sommerhuset er opført. En eventuel regulering indfases med 1/5 pr. år fra det tidspunkt, hvor kravet om regulering blev fremsat. Bestemmelsen har til formål at udjævne tilpasningen. Forslaget svarer til reglen om tilpasning af lejen til markedslejen efter erhvervslejelovens § 13, stk. 4. Den foreslåede regel hindrer, at større ændringer af lejen udløses på en gang, men skal fordeles over en 5-årig periode.

Det foreslås, at en lejeregulering efter § 4 skal gennemføres med 3 måneders varsel. For at reguleringen er gyldig, skal den fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om, hvorledes den nye leje er fastsat. I praksis vil der ofte være tale om en konkret vurdering af markedslejen f.eks. ved en ejendomsformidler, og en oplysning herom i varslingen vil være tilstrækkelig. Endvidere skal der oplyses om muligheden for at gøre indsigelse. Bestemmelsen svarer til erhvervslejelovens § 13, stk. 8.

Det foreslås i stk. 2, at den part, som har modtaget kravet om regulering af lejens størrelse, skal fremsætte skriftlig indsigelse over for den anden part senest 6 uger efter, at kravet om reguleringen er kommet frem, hvis kravet ikke kan godkendes. Bestemmelsen svarer til erhvervslejelovens § 13, stk. 9.

I stk. 3 foreslås, at den part, som rettidigt har modtaget en indsigelse, indenfor yderligere 6 ugers frist skal anlægge sag, hvis kravet om lejereguleringen ønskes fastholdt. Bestemmelsen svarer til princippet i erhvervslejelovens § 13, stk. 10.

Tvister om lejeforhold om grunde omfattet af denne lov skal indbringes for de almindelige domstole. Huslejenævnet og boligretten behandler alene sager, som falder ind under lejelovgivningen og for boligrettens vedkommende tillige erhvervslejeloven og er derfor ikke kompetente i sager vedrørende grunde.

Når lejeaftalen udløber og lejeren har opført et sommerhus på grunden, kan der ske genudlejning enten til den hidtidige lejer eller en ny lejer. Det foreslås, at der ved denne genudlejning ikke kan aftales en leje for grunden, som væsentligt overstiger markedslejen for grunden. Hensigten hermed er at sikre, at udlejeren ikke spekulerer i, at lejeren har opført og finansieret et sommerhus, som lejeren typisk vil have vanskeligt ved at tage med sig, når lejeforholdet ophører. Lejeren vil dermed, hvis der er tale om genudlejning, kunne forlange lejenedsættelse, hvis lejen væsentligt overstiger markedslejen for grunden. I modsætning til den tilpasning til markedslejen, som parterne i henhold til § 4, stk. 1, kan forlange, er der ikke her tale om at indfase tilpasningen over en periode. Et krav om lejenedsættelse vil således kunne gøres gældende fuldt ud og fra aftaletidspunktet.

For at sikre, at udlejeren ikke vil føle sig tilskyndet til at leje ud til andre end den hidtidige lejer i forventning om at kunne overtage sommerhuset til en pris under markedsværdien foreslås, at ovennævnte regel ligeledes finder anvendelse ved genudlejning til en ny lejer. Det foreslås derfor, at der ved genudlejning til andre end den hidtidige lejer ikke kan aftales en leje, som væsentligt overstiger markedslejen på genudlejningstidspunktet. Der skal således ved fastsættelsen af lejen ved genudlejning af en grund med et sommerhus, som er opført af en lejer, ses bort fra den omstændighed, at der er opført et sommerhus på grunden.

Reglerne om lejeregulering i § 3, stk. 2 og §§ 4-5 gælder tillige efter lejekontraktens genforhandling.

Det foreslås, at der gives lejeren ret til at indsætte en ny lejer i sit sted. Dette giver lejeren mulighed for at overdrage, herunder sælge sit sommerhus, idet et sådant salg forudsætter, at køberen kan indtræde i den eksisterende lejeaftale. Også ved anden overdragelse end salg så som arv eller gave kan lejeren af grunden sætte en anden i sit sted.

Det foreslås, at bestemmelsen ikke kan fraviges til skade for den nye lejer. Dette indebærer bl.a., at lejeforholdets vilkår vil kunne genforhandles i det omfang, de nye vilkår samlet set ikke er til skade for lejeren. En genforhandling vil f.eks. være nærliggende, hvis der kun er kort tid tilbage af lejeaftalen. I så fald kan det være en fordel at udarbejde en ny lejeaftale og dermed påbegynde en ny lejeperiode. I denne forbindelse vil der kunne ske ændringer af aftalevilkårene, når blot den opnåede forlængelse vurderes at opveje andre ændringer, som kan anses at være til skade for lejeren.

Det foreslås i stk. 2, at en udlejer kan modsætte sig en overdragelse af lejeaftalen, hvis denne har en rimelig grund. Som rimelig grund kan f.eks. nævnes, at udlejeren tidligere har indgået i aftaleforhold med den nye lejer, som denne har misligholdt. Endvidere kan nævnes tilfælde, hvor lejevilkårene er usædvanligt gunstige fx fordi, at den oprindelige lejer er nærtstående til ejeren. Det bemærkes, at de nævnte eksempler ikke er udtømmende. Hensigten er, at udlejeren skal kunne afvise en ny lejer, hvis udlejeren kan anvise sådanne konkrete begrundelser for, at det forekommer urimeligt at pålægge udlejeren at tåle lejerskiftet. Da ejerens mulighed for at afvise en ny lejer udgør en klar undtagelse til hovereglen om, at lejeren kan indsætte en ny lejer i sit sted, bør reglen administreres restriktivt.

Det foreslås, at en efterlevende ægtefælle gives ret til at indtræde i lejeaftalen og fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår. Bestemmelsen svarer til lejelovens § 75, stk. 1, hvorefter den længstlevende ægtefælle har ret til at indtræde i den bestående lejeaftale og fortsætte denne på uændrede vilkår. Retstillingen for den efterlevende ægtefælle er den samme som for den afdøde ægtefælle og omfatter derfor også overtagelse af eventuelle hæftelser, herunder restancer i form af manglende lejeindbetaling eller lignende. Retten til at indtræde i lejeaftalen er betinget af, at den længestlevende ægtefælle tillige overtager sommerhuset, da lejeforholdet i modsat fald ikke vil være omfattet af loven. Med begrebet ægtefælle omfattes udover ægtefæller i henhold til gældende lovgivning tillige registrerede partnere efter partnerskabsloven, jf. overgangsordningen lov nr. 532 af 12. juni 2012.

Det foreslås, at lejeren frit kan opsige lejeaftalen, dog således, at lejeren ikke kan opsige uden ægtefællens samtykke. Bestemmelsen svarer til lejelovens § 81, stk. 2, om, at lejeren ikke uden sin ægtefælles samtykke må opsige lejemål om familiens bolig m.v. Om ægtefællebegrebet henvises til bemærkningerne til § 8 ovenfor.

Endvidere foreslås, at opsigelsesvarslet er 6 måneder dog således, at parterne, når lejeren har afgivet opsigelse, kan aftale et opsigelsesvarsel, der er kortere, hvis lejeren har behov for at blive løst af lejeaftalen før, der er gået 6 måneder.

For så vidt angår ophævelse af lejeaftaler, vil de almindelige aftaleretlige regler om aftaleparters misligholdelsesbeføjelser være gældende. Således vil parterne kunne hæve lejeaftalen i de tilfælde, hvor modparten misligholder aftalen, og misligholdelsen ikke er uvæsentlig. Som eksempel kan nævnes det tilfælde, hvor lejeren ikke betaler leje, og den manglende lejebetaling ikke er uvæsentlig.

Det foreslås, at lejeforholdet, når det ophører, skal være fraflyttet og afleveret i mindst samme stand som ved overtagelsen. I nogle tilfælde vil det betyde, at sommerhuset og eventuelle tilhørende bygninger m.v. skal fjernes.

Bestemmelsen foreslås at kunne fraviges, medmindre fravigelsen er til skade for lejeren. Lejeaftalen vil således kunne indeholde fraflytningsvilkår, som er lempeligere for lejeren end lovens.

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2014.

I stk. 2 foreslås, at loven udelukkende får virkning for fremtidige aftaler og dermed ikke for eksisterende aftaler. Dette indebærer, at loven får virkning for nye aftaler og aftaler, som indgås efter genforhandling af en hidtidig lejeaftale. I en sådan situation vil lejeren efter indgåelse af en ny lejeaftale kunne forlange lejenedsættelse efter den foreslåede § 6, hvis lejen væsentligt overstiger markedslejen for den pågældende grund.

Hvorvidt der er tale om at en eksisterende lejeaftale forlænges, eller om den genforhandles og dermed skal sidestilles med en ny lejeaftale med den virkning, at den bliver omfattet af loven, beror på de faktiske forhold. I vurderingen heraf indgår især, om forlængelsen sker på et for begge parters vedkommende frivilligt grundlag, eller om der er tale om vilkår i den eksisterende lejeaftale, som indebærer, at lejeren har ret til at fortsætte lejeforholdet efter lejeaftalens udløb. Det er heri et væsentligt hensyn, at et lejeforhold, som var gældende på ikrafttrædelsestidspunktet og derfor ikke omfattet af loven, ikke fortsat holdes uden fra lovens område som følge af den formelle omstændighed, at aftalen benævnes som en forlængelse af den tidligere lejeaftale.

Som følge af den restriktive praksis ved meddeles af tilladelse til udlejning af sommerhusgrunde efter sommerhusloven, jf. ovenfor, vil loven i alt overvejende omfang kun omfatte genforhandling af eksisterende lejeaftaler.

I stk. 3 er det foreslået, at loven ikke gælder for Færøerne og Grønland.