Lov om sommerhuse på fremmed grund § 1

Det foreslås, at loven skal være gældende for leje af en grund eller et grundstykke, hvorpå der er opført et sommerhus, som tilhører lejeren og anvendes af denne som ferie- og fritidsbolig. Det afgørende moment er således, at ejerskabet til grunden og sommerhuset ikke følges ad. Hvis der er tale om udlejning af en sommerhusgrund med et sommerhus, som tilhører udlejeren, vil lejeforholdet således ikke være omfattet af loven.

Ved udlejer forstås ejeren af grunden, og ved lejer forstås ejeren af sommerhuset. Udlejeren kan dog også være lejer af grunden, som fremlejer til lejeren, der er ejer af sommerhuset. Lovforslaget omfatter ikke en udlejning af en grund til en forening, som videreudlejer grundstykker til medlemmerne af foreningen med henblik på opførelse af sommerhus.

Et sommerhus på lejet grund skal forstås som en bolig, der anvendes som ferie- og fritidsbolig uanset zonestatus. Loven omfatter således fritidsboliger af enhver art, fx traditionelle sommerhuse, fritidshuse og feriehuse, hvortil der ikke er tilladelse til helårsbeboelse, uanset om den lejede grund ligger i eller udenfor et sommerhusområde. Denne afgrænsning er den samme, som finder anvendelse i relation til skattelovgivningen.

I loven anses sommerhuset og alle bygninger, som lejeren opfører eller har opført på den lejede grund i tilknytning til sommerhuset herunder garage, carport, skur, udhus, m.v. for at udgøre en del af sommerhuset.

Ifølge § 16 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen må der ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom, jf. lovens § 2. Såfremt arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom er grænsen dog kun 10 år. Bestemmelsen er af domstolene fortolket således, at brugsretten godt kan være længerevarende, såfremt parterne til enhver tid kan opsige aftalen med en frist på højst 30 år, henholdsvis 10 år.

I stk. 2 er det foreslået, at loven får virkning for lejeforholdet fra det tidspunkt, hvor sommerhuset er bygget og taget i brug.

Det følger af bygningsreglementets kap. 1.8, stk. 1 og 2, at der, når et byggearbejde er afsluttet, skal ske færdigmelding til kommunalbestyrelsen, og at byggearbejder, der kræver byggetilladelse ikke må tages i brug uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Det følger dog af samme bestemmelses stk. 3, at byggearbejder, der er omfattet af kap. 1.3.1, kan tages i brug uden tilladelse.

Sommerhuse er omfattet af kap. 1.3.1 og kan således tages i brug efter færdigmelding til kommunalbestyrelsen.

Ejeren af sommerhuset sørger for færdigmelding af byggeriet. Færdigmelder en anden person byggearbejdet, skal vedkommende dokumentere sin ret til at handle på bygningsejerens vegne, f.eks. ved fremlæggelse af en fuldmagt.

Loven gælder, selvom ejeren ikke har færdigmeldt byggeriet. Det er således den faktiske ibrugtagning, der er afgørende. En færdigmelding af sommerhuset anses at være et led i ibrugtagningen, og der vil i forhold til lovens anvendelse være en formodning for, at sommerhuset er taget i brug samtidig med færdigmeldingen.

Lovforslaget omfatter ikke lejeaftaler om ubebyggede grunde. Først når lejeren har opført sommerhuset, bliver lejeforholdet omfattet af loven. Dette indebærer, at lejevilkår, som aftaltes i forbindelse med udlejning af grunden, vil kunne være i strid med ufravigelige regler i loven, når sommerhuset er opført, og loven får virkning på lejeforholdet. Det følger heraf, at sådanne vilkår vil være ugyldige, og kan derfor ikke påberåbes.

Loven gælder tillige, hvor lejeren overtager en eksisterende lejeaftale, som i denne henseende sidestilles med genudlejning, eller indgår en ny lejeaftale om en grund, hvor en tidligere lejer har opført sommerhuset.

Det foreslås i stk. 3, at loven ikke omfatter lejeforhold om grunde, hvis lejeren alene eller hovedsageligt benytter det opførte sommerhus til erhvervsmæssig udlejning, jf. sommerhusloven. Ved erhvervsmæssig udlejning forstås udlejning i et omfang, som ligger ud over, hvad der er sædvanligt for ejere af sommerhuse. Lejeren kan dog i de perioder, hvor lejeren ikke selv bruger sommerhuset, udleje det i sædvanligt omfang og fortsat være omfattet af loven. Hvis udlejningen af sommerhuset skifter karakter, er det den faktiske udlejning på det pågældende tidspunkt, som er afgørende for, om loven finder anvendelse.

Loven omfatter ikke sommerhuse, der udlejes erhvervsmæssigt. Hotelhuse og -hytter og campinghytter, jf. § 1, stk. 4 og § 4 i lov om sommerhuse og campering mv. omfattes derfor ikke af loven.

Loven omfatter heller ikke kolonihaver, jf. kapitel 2 i lov om kolonihaver.

I stk. 4 foreslås, at lovens bestemmelser er præceptive og dermed ikke kan fraviges ved parternes aftale, dog således at bestemmelserne om nettoprisindeksering af lejen efter § 3, om lejerens overdragelse af lejeaftalen ved salg af sommerhuset efter § 7, stk. 1, om opsigelsesvarslet efter § 9, stk. 1, og om lejerens fraflytning og aflevering af grunden efter § 10 ikke kan fraviges til skade for lejeren.

Med forslaget er der som nævnt lagt op til en meget begrænset regulering af lejeforhold om grunde med sommerhus på. Der er således kun medtaget regler, som vedrører de helt centrale elementer i lejeforholdet, hvilket er lejefastsættelse og -regulering, overdragelse og fortsættelse af lejeforholdet samt opsigelse og ophør. For disses vedkommende er det fundet mest hensigtsmæssigt, at reglerne ikke kan fraviges bortset fra ovennævnte regler. At reglerne er præceptive indebærer, at lejeren ikke er bundet af et vilkår i lejeaftalen, som er i strid med loven.